2023년, 2024년 부동산 전망과 예측

파란하늘과 도시

말도 많고 탈도 많았던 2022년의 부동산이었다. 2020년 초부터 하늘 무서운 줄 모르고 치솟던 부동산 가격이 장기간도 아닌 1년이라는 짧은 기간 안에 이렇게 한꺼번에 곤두박질칠 거라곤 누구도 예상하지 못하였다. 아직도 많은 전문가들이 현재 가격에서 15~20% 더 빠질 것이라는 분석을 내놓는 가운데 내년과 내후년의 부동산 전망을 예측해보겠다.

 

2022년의 부동산

다른 수식어는 다 필요 없다. 부동산 가격을 결정하는 요소들 중에 버블 + 금리인상이라는 단어 하나만 갖다 붙이면 한 해 동안 고점 대비 떨어진 가격을 다 설명해 줄 수 있는 공식이 되어버렸다. 아직 일부 유튜버 중에는 금리인상 때문에 떨어진 게 아니라는 괴변을 늘어놓는 사람도 있지만 부동산에 대해 관심 있는 사람이라면 누구나 인정할만한 근거이다. 그리고 올해 마지막으로 파월 의장이 12월에 0.5% 금리를 올릴 것이라는 예측이 지배적이며 현재 4%에서 내년 상반기 안에는 5%까지 금리를 올릴 것이라는 예측까지 나오고 있다. 2022년 부동산 가격을 한마디로 종합해보자면 그동안 저금리로 쌓여왔던 부동산 버블이 고금리라는 엄청난 산을 만나 허물어지고 말았고 게다가 아직 다 허물어진 게 아니라 내년까지 15~20% 정도 더 허물어질 거라는 것이다. 물론 이 수치는 평균적인 수치이며 상대적으로 입지가 안 좋은 곳이나 초품아가 아닌 입지. 그리고 제일 중요한 저금리로 인해 상대적으로 많이 올랐던 지역은 더 많이 떨어질 것이다. 산이 깊으면 골이 깊다는 말이다. 

 

내년, 내후년은 어떻게 될까?

아무도 모른다. 그 누구라도 "이렇게 될 것 같다"라는 예상만 할 뿐이지 절대 장담할 수 없다. 구독자 수가 몇십만 명, 몇백만 명 있는 그런 유튜버나 블로거의 말을 절대로 맹신하지 말고 불완전한 정보 속에서 오직 본인이 스스로 고민해서 판단하길 바란다. 얼마 전 유명 게시판에 올라온 글을 보니까 어떤 유튜버의 말을 듣고 집을 매매했는데 그 집이 단기간에 얼마가 떨어졌고 금리가 2배 가까이 올라 이자가 눈덩이처럼 불어나서 얼마의 이자를 더 내야 돼서 너무 힘들고 원망스럽다 라는 글을 봤는데 모든 투자의 책임은 본인에게 있다. 이미 일은 벌어졌고 누구를 탓할 수는 없는 것이다. 그럼 우리는 무엇을 보고, 어떤 자료를 근거로 판단해야 될까? 필자가 가장 중요하게 생각하는 점은 금리이다. 이 모든 일이 금리 때문에 부동산에 버블이 꼈고 금리로 그 버블을 걷어내고 있는 것이기 때문에 한국이 독자적으로 금리를 낮출 순 없으니 미국의 금리가 먼저 꺾여야 될 것이다. 물론 미국에서 금리를 내리기 위해선 선제적으로 인플레이션이 낮아져야 하겠지만 현재 미국이 이례적인 급격한 금리인상으로 미국 내부의 부실 자산에 대한 붕괴 현상이 발생하고 있고 그래서 금리인상 속도도 줄이고 있다는 건 조금은 긍정적인 신호라 볼 수도 있을 것이다. 하지만 금리인상의 속도만 줄인 것이지 기본 방향은 변한 게 아니니 안심은 할 수 없다. 금리 인상이 멈추고 금리가 인하되기 시작하면 현재 얼어붙은 전세 시장이 조금씩 되살아나면서 그 후로 매매 시장도 어느 정도 안정 새를 찾을 것으로 보이며 금리 인상이 멈추고 금리 인하가 되어서 이러한 반응이 시장에 나타나기까지는 최소 6개월에서 길게는 1년 6개월 정도 걸릴 수도 있으니 시장 상황을 눈여겨보고 있어야 한다.  

 

내년 하반기 경매 시장을 주목하라.

현재 아파트 경매 낙찰률은 최저를 기록하고 있다. 경매 시장에 물건들이 많이 나오는 이유는 상승된 금리이고 경매 낙찰률이 안 좋은 것도 다들 아시다시피 금리이다. 예를 들어 저금리 시절 3억의 대출을 받은 사람이 월 이자 부담을 600,000원 정도 납부하다가 갑자기 1,500,000원 2배 넘는 이자 부담을 하기란 쉽지 않을 것이다. 왜냐면 한국 사람들은 담보 대출을 받으면서 앞으로의 월 이자 납입 부담에 대한 계획을 본인 근로 소득에 맞춰 설계하기 때문에 갑자기 늘어난 이자에 대해 감당하기가 쉽지 않은 것이다. 어떻게든 다음 상승장까지 버티면 정말 다행이겠지만 전부 다 그럴 수는 없을 것이고 20년 상반기부터 21년 중, 상반기까지 변동금리로 담보 대출을 영 끌로 받으신 분들은 아마 많이 위험할 것으로 보이는데 22년도 하반기에 경매 신청한 건들이 23년 하반기에 많이 나올 것으로 예상되며 23년 하반기에서 24년 중, 상반기 그리고 그 후로도 경매 시장이 활발해질 것으로 예상된다. "그때도 금리가 많이 하락하진 않을 거 같은데"라는 반문을 가질 수도 있을 것이다. 하지만 필자가 이렇게 생각한다. "20,21년도 상승장에 물건을 매도한 사람들은 담보 대출 갚을 거 갚고 남은 현금은 은행에 넣어두지 않았을까?" 현재 마땅한 투자처가 없으니 아마 은행으로 현금을 많이 돌려놓았을 거라 생각하는데 그 현금을 한 두 바퀴 돌려서 이윤을 만들어냄과 동시에 그 매도자가 판매한 물건이 더 저렴한 금액에 경매 시장에 나온다면 시장분석을 통해 다시 물건을 구입할 거라 생각한다. 물론 정부의 규제 완화나 정책에 따라 변화되는 부분도 있겠지만 경매 시장의 급증은 정해진 수순으로 보인다. 자본주의가 단점이 많은 정책이라고는 하나 현재까지 이 보다 더 나은 정책이 없다고 이야기한다. 자본주의에서 나온 자본주의에 의한 시장. 이게 자본주의의 무서움이다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.