전문가의 분석 2023부동산 전망과 2023경기 전망

파란하늘과 도시의 풍경

이번 글은 현재 부동산 전문가로 알려져 있고 유튜브에서 부동산 관련하여 가장 핫한 김영익 교수님, 이현철 소장님, 김기원 대표님 이렇게 세분의 예측을 들어보며 과연 2023년과 그 이후 연도를 넘어 앞으로 부동산 전망이 어떻게 흘러갈 것인지, 그리고 우리가 대처해야 할 것들은 무엇인지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

김영익 교수

현재 부동산을 투자하거나 부동산 관련하여 공부를 하시는 분들이라면 아마 김영익 교수님을 모르시는 분들은 거의 없으리라 생각한다. 경제학자이자 대학 교수인 김영익 교수의 현재 부동산 전망 예측은 1. 2022년 기준 30~40% 더 떨어질 것으로 예상된다. 2. 부동산 시장은 이미 고점 대비 20~30% 하락했지만 지금은 하락한 상황(9월 기준)에서 30~40% 더 하락할 것이다. 3. 지금은 하락세의 초기 단계에서, 이 쇠퇴의 사이클은 앞으로 3~5년간 더 지속될 것이다. 다음 부동산 주기는 최소 3~5년(과거를 보면)이 될 것으로 보인다. 그래서, 이 감소는 최소 3년에서 5년이 될 것으로 예상된다. 김영익 교수의 부동산 하락의 4가지 이유 부동산 하락의 네 가지 이유를 들었다. 1. 주가가 집값의 선행 지료인데 주가는 이미 많이 떨어졌고, 그다음은 집값이 떨어질 때이다. 2. 가계 대출 금리의 급격한 상승. 3. 정부의 강력한 대출 규제로 인해 부동산을 사기가 매우 어려운 환경 4. 부동산에서 가장 중요한 것은 경제인데 세계 경제 추세로 인해 경제가 악화되기 시작하고 있다. 이 네 가지 말씀을 하셨는데, 현재 금리보다 가장 중요한 것은 경제와 기업입니다. 따라서 앞으로 금리 인상이 중단되거나 인하되더라도 집값이 오르기는 쉽지 않다고 했다. 집값과 임대료에 관해서는 현재 집값은 임대료 대비 30~40% 정도 과대평가돼 있고 가계소득에서 금리인상이 차지하는 비중이 40%에 달하는데 이는 다소 과도한 수준이다. 그러므로, 더 이상 오르는 것은 쉽지 않습니다. 당장은 금리가 집값에 큰 영향을 미쳤지만 1년 후 정도 되면 경제가 부동산에 큰 영향을 미칠 것이다. 이러한 경기을 확인하는 지표로 '동행지수 순환변동치'를 언급했는데 동행지수 순환변동치가 깨지고 있고 일단 깨지기 시작하면 과거에는 그것은 평균 19개월 동안 떨어집니다. 그래서 앞으로 경제가 안 좋을 것으로 예상한다고 말했다. 그리고 현재 대부분의 아파트 가격이 하락하고 있는데 강남의 일부 아파트에서 신고가가 나오는 것은 극히 일부 사례이며 부모보다 더 가난한 자식 세대에서는 장기적 하락도 가능하다고 하였다. 

 

이현철 소장

이현철 소장 같은 경우는 이번 코로나로 인한 유동성으로 인한 부동산 버블에 관해 정확하게 맞추면서 '스타덤'에 오른 인물인데  이현철 원장의 부동산 전망 예측은 1. 고점 대비 30~40% 하락하면 바닥 2. 사람마다, 지역마다 다를 수 있지만 지금보다 10% 정도 더 떨어질 수 있다. 3. 이 감소는 5년에서 8년 이상 지속될 것이다. 우선 과거에는 경기 침체기에 30~40% 하락했다. 따라서 이번에도 고점 대비 30~40% 하락하면 바닥권 수준이 될 것이라고 말했다. 이현철 소장의 부동산 하락의 주요 요인 쇠퇴의 주요 요인 1. 규제의 누적 효과 (강력한 규제는 이제 취득세 중과, 양도세 중과, 종합부동산세를 포함한다) 2. 금리는 하락의 주요 요인이 아니기 때문에 집값은 나중에 떨어져도 오르지 않을 것이다. 그리고 PIR(집값 대 소유비율)를 보면 오류가 나고, PIR을 보고 고점을 찍을 수 없다. 그 이유는 2020년 PIR을 보면 매우 높기 때문에 떨어졌어야 하기 때문이다. 결론적으로, 높아서 떨어진 것은 맞지만 2020년 PIR을 보면 떨어졌어야 하는데 이를 통해 알 수 없다. 그리고 물가상승에 따른 집값 상승에 대한 의견으로는 부동산은 급등했고, 인플레이션의 가치는 이미 상쇄되었다.

 

김기원 대표

김기원 대표 부동산 전망 정리 현재 환율이 1,400을 넘어섰고, 1,500을 넘으면 집값 하락 속도는 더욱 빨라진다. 이례적인 환율과 금리로 2~3년 안에 좋은 기회가 찾아올 것으로 전망된다. 부동산 시장이 최소 2~3년은 지속될 것이라는 얘기다. 그리고 부동산 전망의 중요한 지표는 환율이다.  환율이 언제 급등했는지 살펴보면 IMF 외환위기 때와 지금이라고 한다. 국제통화기금(IMF) 시대에는 환율이 2,000을 넘었고, 다음 금융위기 때는 1,600에 육박했다. 다음으로, 현재 1,400명이 넘었고 앞으로 1,500명을 넘어설 것으로 예상된다. 앞으로의 상황은 금융위기 때보다 높고 IMF 때보다는 낮을 것이라고 한다.  김기현 대표는 가능한 한 자산을 배분하고 위험 회피해야 한다고 말했다. 그리고 현재 부동산 거래량이 없기 때문에 세금이 걷히지 않고 있고, 점진적으로, 정부는 부동산 규제를 완화하는 정책을 사용할 것이라고 말했다. 그리고 이 감소에 대해서는 기존에는 5~6년 정도 예상했는데 금리 인상 속도가 이렇게 빠를 줄은 몰랐었고 예측하기가 위험하기에 예상을 2~3년으로 바꿨다. 그리고 지금, 역사상 가장 큰 거품과 가장 큰 대출이 있다. 금리도 급등하고 있다. 이러한 상황은 금융위기 때의 점진적 패턴이 아니라 IMF 때처럼의 급격하는 패턴이다. 그래서 현재 상황이 IMF의 상황에 더 가깝다는 것을 의미한다. 또 매매시장이 죽으면 수요자들이 전세시장으로 가서 전셋값이 오른다. 이게 오류라고 했는데 원래 이게 맞지만 전세 가격도 굉장히 거품이 많이 낀 게 지금 상황입니다.  주식시장은 2023년 2분기 즈음하여 회복하면서 10년 만에 좋은 기회가 있을 것이라 예측하고 부동산 시장은 2025년쯤부터 10년 안에는 기회가 올 것으로 예측하고 있다.. 그리고 부동산 시장에서는 경매가 첫 번째로 좋은 기회가 올 것이고 다음으로는 매매장도 좋아질 것이라 예측하였다.

 

전문가들 예측 총평

아마 각 전문가들도 이번 코로나로 인한 유동성으로 이 처럼 단기간에 부동산 버블이 오는 걸 경험하거나 예측한 사람이 없기에 더더욱 분석이 다를 거라 예상한다. 위 세분뿐만이 아니라 많은 부동산 전문가들이 예측하는 자료들이 전부다 다르니 어찌 보면 당연한 거라 생각은 하는데 그래도 현 부동산 상황과 고점 대비 빠지는 하락률을 항상 주시하고 그 하락률에 대해서도 유사 타 아파트와 비교 분석해 보면서 이번 하락장을 잘 준비한다면 금리 인하로 인한 아파트 가격 상승이든 각종 호재로 인한 상승이든 꺾이는 시점이 왔을 때 더 좋은 물건을 준비할 수 있을 것이다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.