매매 수급 지수로 알아보는 부동산 전망, 부동산 예측

파란하늘과 도시의 풍경

매매 수급 지수란? 100을 기준으로 잡고 0에 가까울수록 매도하고 싶은 사람이 많은 것이고 100 이상 높아질수록 사고 싶어 하는 사람이 많다는 걸 의미한다. 매매 수급 지수 역시 부동산을 예측할 수 있는 자료로 활용되고 있고 현재 얼어붙은 부동산 시장에서 매매 수급 지수는 역대 최저점을 보이고 있다. 

 

완벽한 부동산 침제기

이토록 부동산 전망이 얼어붙은 적이 있었을까? 공인중개사 분들의 말을 빌리면 IMF 때도 이 정도는 아니었다고 말하면서

너무 힘든 시기를 보내고 있다고 말하는데 작년 상승장 때에 준비 많이 해놓으신 공인중개사분들은 그래도 어느 정도 버틸 수 있지만 여러 곳으로 투자를 많이 해놓으신 공인중개사 분들은 심각한 위기에 처해있는 게 지금의 현실이다. 부동산 전망과 부동산 예측이란 게 여러 지수나 분양 계약률 전세가율 기타 등등 많은 자료를 토대로 분석해야 하지만 이번 하락장의 흐름은 현재 나와있는 매매 수급 지수라는 데이터만으로도 쉽사리 분석이 가능해 보이는데 먼저 매매 수급 지수를 보면 현재 서울 아파트의 매수 심리가 10년 2개월 만에 최저치인 69.2를 기록하면서 지난주 70.7의 기록을 갈아치웠다. 역대 최저치라 할 수 있는데 그도 그럴 것이 미국이 다시 한번 0.5% 금리 인상을 할 것이라는 예측이 나오면서 시간이 갈수록 신저점을 기록할 수밖에 없는 것이다. 그리고 지난달 서울의 경우 10월 거래량이 역대 최저치를 기록하면서 그러한 기사나 뉴스를 접하는 국민들이 쉽사리 매매 시장에 뛰어들지 못하는 것은 당연한 결과이다. 이 상태로라면 미국 연방 준비은행 파월 의장이 말한 고금리로 장기간 유지할 것이라는 정책이 우리나라만큼은 아주 정확히 먹혀들고 있으면서 이러지도 저러지도 못하는 실정이 되어 버린 것이다. 필자가 생각했을 땐 앞으로 이러한 미국의 정책이 장기간 유지된다면 부동산 전망이나 부동산 예측을 할 필요가 없을 정도로 부동산 시장이 무너질 수도 있겠다는 생각이 들기도 한다. 

 

현재의 전세 시장

부동산 매매 시장만 그런 건 아니다. 부동산 전망과 예측을 하기 위해서 많은 사람들이 안정적으로 거주하고 있는 전세 시장의 변화도 지켜봐야 되는데 지금 전세 시장 역시 다르 바 없이 얼어붙어버린 건 마찬가지이다. 현재 상황을 보면 전세 만기가 다 되어 이사 나간다는 세입자에게 전세금을 못 맞추어줘서 안절부절인 집주인, 세입자를 구하는 집주인이 이전보다 더 많아지면서 부산의 경우 지난해 매매가 10억을 기록했던 아파트들이 입주 시기가 다가오면서 전세가는 2억 5천에도 세입자를 구하지 못하는 상황까지 발생하고 있다. 전세 수급 지수를 살펴보면 전국 아파트 기준으로 지난주 80.4를 기록하였으나 이번 주는 78.4를 기록하면서 전세수급 지수 역시 얼어붙고 있는 중이다. 그러한 이유로는 금리가 오르면 오를수록 매달 갚아야 되는 이자의 부담은 늘어날 수밖에 없으니 전세 수급 지수 역시 내려가는 것이고 금리 상승이 어느 정도 선에서 정해져 있다면 근로소득에서 본인 스스로 계획한 금액만큼 전셋집을 구할 수 있는데 현재의 금리 상승이 대체 어디까지 그리고 얼마나 장기간으로 유지될지 모르니 전세 매매 수급 지수 역시 내려갈 수밖에 없는 것이다. 그러니 지금은 시장 상황을 보면 목돈으로 전셋집을 구하느니 차라리 본인 근로소득에 얼마를 때내어 월세를 구하는 게 오히려 부담이 덜된다고 생각하는 사람들이 늘어나고 있는 실정이다.  월세 보증금은 전세 보증금보다 덜 부담되니 본인이 가지고 있는 돈에서 다른 투자 라인이 생길 수도 있고 예금 금리도 높다 보니 큰돈 들어가는 전셋집을 구할 이유가 전혀 없는 것이다. 그래서 현재 세입자를 구해야 되는 집주인의 경우를 보면 그 집에 대출금이 없거나 많이 없는 경우라면 전세보다 월세로 전환하여 월세 세입자를 구하는 집주인도 많아졌고 그러므로 인해서 다시 월세 시장이 활발해지고 월세 가격도 오르고 있는 현 상황이다.

 

앞으로 대처해야 되는 우리들의 자세

개인적으로 필자 혼자서 부동산 전망과 예측을 하다 보면 뚜렷한 방향이 보이지 않고 온갖 지표들로 혼란스러울 때가 많은데 이번 하락장의 경우는 그냥 아주 단순하고 명확한 거 같다. 금리. 이 금리만 잡힌다면 (물론 인플레이션을 먼저 잡아야 함) 부동산 시장을 막고 있던 첫 번째 벽은 어느 정도 허물어지지 않을까 보는데 그 이유로는 물론 필자의 개인적인 생각이지만 지난해 어마어마한 상승장을 견인했던 이유가 저금리였고 그 끝이 안보였던 상승장을 지나 낭떠러지 같은 하락장을 견인하는 가장 큰 이유가 고금리이기 때문이다. 하지만 예전 코로나 때처럼 제로 금리 수준의 저금리인 상황은 아주 특별한 이벤트가 없는 한 다시 오기 힘들겠지만  3040 세대들이 인정할 수 있는 정도의 금리 수준이 맞춰진다면 이 흐름을 막고 있는 첫 번째 벽은 어느 정도선에서 해소될 거라 보인다. 정부 정책 규제 완화로 15억 넘는 집도 이제는 주택 담보 대출을 해준다고 하지만 막상 사려고 보면 금리 인상으로 감당해야 할 이자가 근로소득으로 감당이 되지 않으니 살 수가 있겠는가? 그러므로 정부에서도 이러한 정책 마련은 꾸준히 해야 될 것이다. 지금은 특별한 방법이 없다. 필자는 주식 투자도 하지 않고 공부만 하고 있기 때문에 (경제 흐름을 파악하기 위해서) 마땅한 투자처도 없고 그리고 지금은 예금 금리가 많이 높아졌기 때문에 은행에 돈 넣어두고 있는 게 최선의 선택이 아닐까 한다. 마이너스 통장 금리가 얼마 전 갱신되어 7~8% 정도로 높아졌다고 문자가 왔는데 불과 작년까지만 해도 3%의 금리였는데 2배가 넘어 버린 것이다. 씁쓸하지만 자본주의 국가에 살면 당연히 받아들여야 하는 것이기에 참고 인내하는 수밖에 없다. 부동산 전망과 예측의 사이클은 분명 다시 돌아온다. 현재 유주택자는 이 상황을 견디거나 받아들여야 하고 무주택자들은 바닥을 잡으려 하지 말고 본인이 평소 눈여겨봐 왔던 주택이 무릎에 왔다 싶으면 잡는 것도 좋은 선택이 되리라 보인다 ( 많은 담보 대출은 안됨)