2023년 부동산 전망과 부동산 경기 예측

2023년 부동산 전망과 부동산 경기 예측

이번 2022년 부동산 시장의 가격 하락을 주도했던 요인들에 대해 알아보며 2023, 2024년의 부동산 시장을 이끌어갈 요인들에는 뭐가 있을지 알아보도록 하겠습니다. 2021년과 2022년 초상반기에 매도 후 현금을 들고 계신 분들이 라면 이 글 끝까지 읽어봐 주시길 바랍니다.

 

전문가들의 2023년 부동산 시장 예측

전문가들이 말하는 현재의 하락 시장은 하락 초기 단계이며 내년인 2023년부터 본격적인 하락 시장이 시작할 거라 예상하는데 그 원인으로는 현재 미국의 금리 상승이 내년에도 멈추지 않을 거라는 이유와 그 금리는 어느 정도 유지할 것이라 보기 때문입니다.

저도 이와 같은 의견에는 동의하지만 한 가지 생각해봐야 될 점이 현재 정부에서 추진 중인 정책들과 부동산 세재 완화와 개편을 자세히 읽어보면 전문가들의 예상만큼은 아니겠다는 생각도 듭니다.

물론 규제 완화한다는 정책 한 두 가지로 대세의 전체적인 흐름을 완전히 막을 수는 없겠지만 하락하는 속도와 폭은 어느 정도 줄일 수 있지 않을까라는 생각도 들게 만들고 필자가 몇몇 글에서도 언급했었던 근로 소득 대비 무리한 이자 부담에 대한 결과로 경매 시장을 눈여겨볼 필요가 있다고 말했었는데 그것마저 예상치보다는 조금 둔화되지 않을까 생각합니다. 그리고 이러한 규제완화에 대한 정책들이 한두 가지 쌓이다 보면 자연스럽게 대세의 흐름도 반등시킬 수 있으니 내년 상반기부터는 평소 눈여겨봐 왔던 주택 가격 동향에 대해서도 미리미리 파악해두면 도움이 될 거 같고 현재 정부에서 추진 중인 특례 보금자리 정책을 파악하여 자신이 사는 곳 주변에 인프라 우수한 곳들 중 어떤 곳이 혜택을 받을 수 있는 곳인지, 그리고 그 지역의 수요와 공급은 어느 정도 되며 신규 입주 물량과 신축 분양 예정인 단지들을 미리 파악해두면 좋을 거 같습니다. 

 

분양가의 상승

압도적이었습니다. 여태껏 봐온 물가 상승 중 분양가가 이렇게 많이 올라갈 것이라 생각해본 적이 없습니다. 1000만 원 하던 평단 분양가가 1050만 원, 1100만 원 이렇게 단계적 상승이 아닌 한 번에 1300만 원, 1500만 원, 1800만 원 이렇게 올라버리니 꾸준히 청약 통장 저축해온 사람들은 흔히 말하는 '멘붕' 현상이 와버린 상황이며 계속 올라만가는 중도금 금리에 계약마저 최소 하는 사태가 나온 곳도 있습니다.

올라버린 금액이 건설사가 마진을 너무 많이 남긴다라는 의견도 있었지만 필자가 생각하기로는 건설사 마진보다 전체적인 물가가 오른 게 가장 큰 거 같습니다. 대표적인 것들로 인건비, 자재비가 있겠죠. 철강, 시멘트 같은 경우 물량 확보도 힘들었지만 본 가격에서 50%, 100% 올라버리니 시공자 입장에서도 많이 당황스러웠을 겁니다.

리모델링 같은 경우도 인건비와 자재비 때문에 평단 시공 가격이 폭등했다고 하니 2022년은 물가와의 전쟁이었을 겁니다. 다시 본론으로 돌아와 신축 분양가가 너무 상승했는데 여기서 눈여겨볼 점이 분양가는 상승하였지만 바로 옆 아파트 단지들의 가격은 어떻냐는 겁니다. 예를 들면 부산의 한 신축 아파트 분양가가 1800만 원으로 국민 평수 34평을 곱셈하면 약 6억 1천2백만 원이 나옵니다.

여기서 어마어마하게 늘어난 중도금 이자와 발코니 확장, 필요한 옵션, 입주 시 치러야 할 세금까지 합하면 약 7억 정도 될 것으로 보입니다. 입주 시 7억이라는 돈이 필요하지만 앞서 말한 입지도 조금 더 좋은 준신축 아파트는 현재 6억 원선에 거래되고 있는데 부동산 하락 시장이 예상되는 현재와 미래에 과연 이 아파트는 입주 시 가격이 어떻게 형성될까요? 심지어 그 아파트 조합원 입주권은 더 좋은 동과 더 좋은 층수를 분양가보다 대폭 싸게 내놓고 있는데 앞으로의 부동산 가격에 어떠한 영향을 줄까요?

결론을 먼저 말씀드리면 시간이 약입니다. 시간이 지나 금리도 안정적인 수준으로 돌아오고 공급과 수요가 일정 수준으로 맞춰지고 나면 물가 상승분과 화폐 가치의 하락만큼 입지 좋은 부동산의 가격은 우상향 할 것입니다. 그리고 한번 오른 분양가가 내려갈 거 같진 않아 보입니다.

대기업에서 공급하는 모든 재화만 봐도 예상을 할 수 있듯이 달걀 가격이 올랐다고 해서 오른 가격에서 내려가지 않는 거처럼 청약을 예정 중이시라면 앞으로의 분양가도 한번 생각을 해보시면 좋을 거 같고 평소 자신들이 사는 위치에 괜찮은 입지 아파트가 미분양이 난다면 과감히 도전해보는 것도 좋은 방법이라 생각합니다. 

 

앞으로의 부동산 시장은?

우리가 코로나라는 전염병에 맞서며 우리 정부는 물론 전 세계에서 유례없는 엄청난 돈을 풀었습니다. 그 결과가 지금 나타나는 현상 중 가장 대표적인 게 고금리이죠. 앞으로 코로나 급의 굉장한 이벤트가 아니라면 이런 저금리 유동성도 없을 겁니다. 그러면 우리는 어떻게 부동산에 투자를 해야 될까요?

제 짧은 지식으로 한 말씀드리자면 엄청난 호재가 있는 곳에 대한 정보를 매우 특별한 경로를 통해 얻지 않는 이상은 코로나 급 투자는 할 수 없을 거라 봅니다. 그렇다면 우리는 물가 상승과 화폐의 하락 가치의 하락분만큼은 챙겨야 되지 않을까요? 입지 좋은 곳으로 가십시오. 앞으로 정부에서 경기 부양책이나 특례 보금자리에 대한 정책들 많이 쏟아 낼 겁니다.

눈여겨보고 있다가 갈아타기든 경매든 좋은 입지의 가치는 떨어지지 않으니 미리 선점해 두시길 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.