앞으로 부동산 경매 시장 이렇게 달라진다!!

앞으로 부동산 경매 시장 이렇게 달라진다!!

필자는 미래에 대한 예측을 하는 글을 쓰거나 말을 할 때에 확신하는 것을 선호하지 않습니다. 정확한 이유는 모르겠으나 그 예측이 빗 나갔을 때의 질타나 책임이 두려운 것이겠죠. 하지만 이번 글만큼은 확신할 수 있습니다. 2020~2021년도 그리고 2022년 초상반기에 집을 매도하신 분들이나 앞으로 매수 계획이 있으신 분들은 이번 발행하는 글 꼭 끝까지 읽어주시기 바랍니다. 

 

금리의 무서움

아무도 예상하지 못했습니다. 코로나라는 전염병 하나가 전 세계에 자본 시장을 이토록 쥐락펴락 할지는 아무도 예상하지 못했습니다. 현재 많은 경제, 금융 전문가들은 이렇게 말합니다. " IMF, 2008 글로벌 위기 때보다 지금이 더 힘들다"라고... 2020년부터 초저금리, 거의 제로금리에 가까운 상품들이 쏟아져 나오면서 주식이며 펀드, 부동산까지 이루 말할 수 없는 막대한 거품이 쌓여버렸고 일부 전문가들은 일본의 잃어버린 30년처럼 되는 거 아니냐는 말까지 나왔었습니다. 물론 일본의 과거를 한국이 따라갈 거라고 생각하지 않습니다만 그 정도까지의 부동산 거품이 있었다는 말이며 2022년 12월 중순인 현재 그 거품은 보란 듯이 가라앉고 있는 실정입니다. 이제부터가 문제죠. 뉴스에서도 매번 주요 기사로 다룰 정도로 치솟는 금리가 코로나 시기 부동산을 매수한 사람들을 계속 압박하고 있고 더 나아가 그 상승된 금리를 장기간 유지할 거라는 미국 연방준비은행의 파월 의장의 연설은 더욱더 늘어날 월 이자에 대한 공포 심리를 주고 있으며 0.75% 자이언트 스텝을 4 연속해버리고 이번 12월에는 0.5% 빅 스텝을 준비하고 있다는 소식을 접할 때마다 부동산 매수 심리 역시 최저점 기록을 만들어 가고 있습니다. 물론 인플레이션을 잡기 위해서 해야만 하고, 할 수밖에 없다는 걸 잘 알고 있지만 아직 준비가 되지 않은 2030 세대의 영끌족들은 망연자실할 뿐입니다. 

 

현재의 경매 시장과 가까운 미래의 경매 시장

현재 경매 시장을 쉽게 말씀드리면 얼음과 같다고 말씀드릴 수 있습니다. 서울 중앙 지법을 예로 들면 지난달 30일 경매로 나온 아파트가 총 12 물건이었는데 딱 1건만 낙찰이 되었습니다. 경매 물건이 급속도로 증가하는 이유는 다들 아시다시피 늘어난 월 이자를 납부하지 못하고 집주인이 매도를 하고 싶어도 급매로도 집이 팔리지 않으니 은행이나 채권자가 경매 시장에 넘겨버리는 것입니다. 그렇게 매물로 나온 물건에 대해 경매 참여자들은 현재 그 감정가 수준에서는 절대 낙찰받지 않습니다. 1회 유찰은 물론이거니와 2,3회 유찰이 돼야 매물에 관심 있던 사람들이 참여를 하는데 지금 경매로 나오는 물건들은 보통 부동산 호황기 시절인 6~12개월 전에 감정받은 물건이라 같은 아파트 초급매 가격보다 경매 최초 낙찰가가 비싼 곳도 있기에 이런 현상이 나타나고 있습니다. 이 역시 하락장인 요즘 자본주의 시장에서는 당연한 결과입니다. 이 상태로 매매시장의 침체기가 길어질수록 경매로 나온 매물 건수는 쌓이게 되며 또 요즘 같은 고금리에서는 낙찰률도 떨어지니 경매 시장이 얼어붙을 수밖에 없는 것입니다. 그럼 앞으로의 경매 시장은 어떻게 될까요? 사실 이 질문에 대한 답은 여러분들도 이미 알고 있습니다. 금리만 내리면 됩니다. 현재의 이 고금리만 어느 정도 꺾이게 되면 매매시장보다 상대적으로 회복세는 분명 빠를 것입니다. 그 이유는 부동산 학개론에도 나와있지만 경매시장은 주택 매매시장의 선행 지표이기 때문에 그런 것입니다. 인플레이션이 어느 정도 잡히고 금리를 인하하기 시작하면 6~12개월 전 감정받은 물건들은 부동산 하락기에 감정을 받은 물건들이니 최초 낙찰가도 합리적인 가격이라 볼 수 있을 거 같고 그때쯤이면 분명 매매시장보다 경매시장이 활발해질 것으로 보입니다. 대표적인 예로 'HUG'의 강제 경매 신청 급증과 임차인들의 직접 경매 신청이 될 수가 있겠습니다.

 

다 수가 행복해지려면?

지난 발행했던 글에서도 잠시 언급을 하였지만 현재 늘어난 월 이자가 부담이신 분들은 어떻게든 버티는 게 답입니다. 힘들게 마련한 자신의 집을 강제 경매당한다는 건 너무나 힘든 상처이고 더군다나 가족을 이루신 분들이라면 현재 고금리 상태에서 그 집을 팔고 전세나 월세로 이동하시는 것 또한 크나큰 부담입니다. 각자의 통장 사정과 개인이 처한 상황을 모르는 상태에서 필자가 버티라고 하는 이유는 내년부터 정부에서 시행하는 특례 보금자리 정책 때문입니다. 갈아타기가 가능한 상품이니 각자 본인의 주 거래 은행에 문의해보시고 조금이라도 저렴하게 월 이자 내시는 게 답이라 생각하며 기존에 살던 집을 2022~2022년도에 매도한 분들은 매매시장이 회복되기 전 분명 경매 시장의 호황기가 찾아오니 그때를 예의 주시하면서 전 세계의 경제 흐름과 미국의 금리 상황, 그리고 자신이 매입하려는 주위 부동산 시세를 꼼꼼히 확인하여 기회가 왔을 때 매입하시기 바랍니다. 자본주의 시장에서는 모두가 웃을 수는 없는 거 같습니다. 하지만 모두는 안되더라도 다 수가 웃을 수 있는 그런 시장이 되었으면 좋겠네요. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.