2023년 부동산 전망 한방에 알아보기

2023년 부동산 전망 한방에 알아보기

2022년 12월 21일. 정부에서 다주택자 규제 완화와 취득세, 양도세 규제 완화에 대해 발표한 지 3일이 지나는 가운데 많은 언론과 부동산 관련 유튜버, 부동산 관련 커뮤니티 사이트에서 현재 어떤 이야기가 오가고 있는지 알아보며, 그리고 한국을 대표하는 부동산 전문가분들의 내년 부동산 전망 예측과 그 예측에 대한 근거자료를 살펴보면서 가장 일선에서 근무 중이신 공인중개사무소 소장님들의 현장 반응을 들어보도록 하겠습니다. 

 

부동산 관련 전문 유튜버의 반응

이번 12.21 부동산 대책은 부동산을 전문적으로 다루시는 유튜버 분들도 예상 못한 꽤 파격적인 규제 완화이며 이러한 정부 정책을 예상 못한 반응이 많았습니다.  필자인 저 역시도 내년 1분기 정도에 규제 완화 정책이 나오지 않을까 예상하였는데 보기 좋게 빗나갔네요. 우선 그들의 반응을 살펴보면 공통적으로 "눈에 띌정도로 큰 효과는 없을 거 같다"라는 목소리가 가장 많았고, "작지만 어느 정도의 효과는 있을 거 같다"라는 목소리가 그 뒤를 잇고 있습니다. 그리고 전반적으로 규제를 완화한다고는 하지만 다주택자에 대한 실질적인 혜택이 너무 미미하고, 취득세 부분도 무주택자, 1 주택자와 3 주택 이상의 자와 갭 차이가 너무 난다고 주장을 하는데 그들의 주장을 들어보니 필자가 제일 먼저 생각나는 속담이 있습니다. '첫 술에 배부를 순 없다'. 앞전 글에서도 필자가 언급한 내용인데 이번 정책에서 정부가 원하는 것은 딱 한 가지입니다. '거래' 현재 서울을 비롯한 전국 주택 거래량이 반토막도 아닌 반에 반토막까지 나버린 상황인데 나라를 운용할 수 있는 세금이 그만큼 줄어든 것입니다. 그러니 정부에서는 이번 규제 완화로 거래를 유도하는 것이고 전문가들의 예상처럼 정부에서 계산한 거래량이 나오지 않으면 정부에서는 그때 또다시 다른 규제 완화 정책을 펼 수밖에 없을 것입니다. 

SNS 및 커뮤니티의 반응

여기의 반응은 좀 자극적인 내용이 많습니다. 아무래도 얼굴이나 이름 등 개인정보가 공개되지 않고 익명의 아이디만 공개가 되니 자극적인 내용들이 많은데 각 포지션 별로 간단히 살펴보면 무주택자의 입장에서는 "이런다고 2023년에 부동산 가격이 반등하지 않는다. 부동산 가격 거품이 더 떨어져서 경매로 물건들이 더 풀려야 한다"라는 주장이 많았고 "전세 가격이 완전 바닥을 찍었는데 매매 가격은 전세 가격에 준해서 지금보다 떨어져야 한다."라는 주장들도 많았습니다. 다른 한편으로 주택을 가지고 계신 분들 입장에서는 "반등의 기회이다. 무릎에서 사야 된다"라는 주장과 "분양권과 입주권에 대해 정말 풀어주는 기회인데 지금 사야 된다"라는 주장이 많았습니다. 각자 이해관계가 다르니 자신의 포지션에서 유리한 주장만 하는 건 이해할 수 있다고 봅니다. 이번 파트에서는 필자의 생각은 접어두도록 하겠습니다.

 

부동산 전문가들의 반응

아무래도 전문가 분들의 반응이 제일 궁금하시리라 생각합니다. 바로 본론으로 들어가 보면 한국 자산 관리 연구원장 고종완 님의 말씀을 들어보면 향후 집값은 서울 기준 3~10% 정도 더 하락할 것으로 예상하고 있으며, 2023년의 부동산 시장의 변수는 미국 금리를 꼽았으며 적절한 매매시기는 2023년 하반기의 신규 분양이나 초급매, 경매 시장을 말씀해 주셨습니다. 필자의 생각과 마찬가지로 경매 시장을 꼽아 주셨는데 내년과 내후년에는 경매 시장에 광풍이 불거라 조심스럽게 예상해 봅니다. 다음으로 한국 투자 증권 자산 승계 연구소장 김규정 님의 말씀에 따르면 향후 집값은 5% 정도 더 빠질 거라 예상해 주셨고요. 그에 대한 근거로는 경기 침체와 구매력 저하가 주를 이루며 내년 부동산 시장의 변수 요인으로는 앞서 고종완 님의 예상과 같은 미국 금리 기조 변화를 말씀해주셨고 규제 완화에 따른 누적 효과를 말씀해 주셨습니다. 이 부분은 필자의 생각과 같이 해주셨습니다. 부동산 R 114 리서치 임병철 팀장님께서는 향수 서울과 수도권이 1~3% 정도 하락을 예상하셨고 그 근거로는 금리 인상, 경기 침체를 말씀하셨습니다. 내년 부동산 시장의 핵심 변수는 앞선 전문가 님들과 비슷하게 금리 인상의 기조 변화와 정부의 규제 완화를 꼽아주셨습니다. 마지막으로 작년부터 이번 부동산 하락장을 예측하셔서 한 순간 스타가 되어버린 연세대 금융부동산학과 한문도 교수님입니다. 향후 서울은 고점 대비 30~40%, 수도권은 고점대비 40~50%라는 어마어마한 수치의 하락을 예상하셨고요. 그 근거로는 현재 보이는 부동산 지표가 모두 하락 신호를 보내고 있으며 현재 우리나라 가계 부채가 너무 심각한 수준이고 미국의 금리 인상도 두려운 부분이라고 말씀해 주셨습니다. 아울러 내년 부동산 시장은 미국의 금리 인상, 입주 물량, 정부의 규제 완화가 핵심 변수가 될 것이라 예상해 주셨습니다. 

필자의 총평

여기서부터는 필자의 개인적인 생각이니 참고만 해주시길 바랍니다. 인간이 살아가면서 제일 중요한 의, 식, 주에서 유일하게 투자 수단이 되어버린 '주'는 다른 것도 물론이지만 삶의 질을 제일 크게 좌우하는 것이라 생각합니다. 비 오는 날 마트에서 물건사서 집 지하주차장으로 들어가 비 안 맞고 엘리베이터 타는 것, 아주 추운 겨울날 집에 들어가기 10분 전부터 보일러를 틀어 놓는 것, 내 아이가 안전하게 통학하는지 거실에서 지켜보는 것, 이러한 것들이 생각해보면 아무것도 아닌 것일 수도 있지만 한번 해본 사람들은 반대로 돌아가는 것이 무척 불편한 일들입니다. 그러니 사람들은 더욱 안전하고 편한 곳으로 이사를 가는 것이겠죠. 이번 규제 완화 정책도 속내가 뻔히 보이는 거 아닙니까? '거래를 해라. 거래를 해서 세금을 내라' 딱 이겁니다. 여기에 필자가 앞서 언급한 안정적인 주거가 인간에게 주는 삶의 질을 녹인 거죠. 현재 주거 환경이 취약하거나 갈아타기 하고 싶은 사람, 주택을 더 구매하고 싶은 사람들에게 미분양 나는 신축 물건들을 취득세나 양도세, 임대 사업자 혜택을 주면서 매수할 기회를 주고 그로 인해 정부는 세수확보를 할 수 있고 건설사는 미분양 공포를 벗어날 수 있게 되겠죠. 이렇게 큰 부작용 없이 밝은 순환만 잘 이루어진다면 다음 이러한 위기가 왔을 때에도 슬기롭게 극복할 수 있는 모범 사례가 될 수도 있을듯한데 일단 시간을 두고 지켜봐야 되고요. 정부에서 정말로 국민들을 생각해서 규제 완화 정책을 펴낸다면 다음 정책은 금리 상승으로 인한 전, 월세 세입자들을 보살필수 있는 정책이 나와줬으면 합니다. 함께 읽어보시면 도움 될만한 글 링크 남겨 드릴 테니 시간 되시는 분들은 한 번쯤 읽어보시면 좋을 거 같습니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

 

다주택자 규제 완화 정책 발표 알아보기

 

전문가의 분석 2023부동산 전망과 2023경기 전망