다주택자 규제 완화 정책 발표 알아보기

다주택자 규제 완화 정책 발표 알아보기

2022년 12월 21일 정부가 다주택자들에 대한 규제를 완화하겠다는 정책을 발표를 하였습니다. 이번 정책 발표에 관심이 많았던 필자의 입장에서 보았을 때 생각했던 거보다 규제 완화의 폭이 다소 크다고 생각하는데 자세한 내용은 본론에서 알아보기로 하고 전 정부에서 막아놓았던 다주택자에 대한 규제를 왜 완화하는 것인지 그리고 규제를 완화하면 어떤 효과가 나타 날 것인지 더불어 규제 완화에 대한 전문가들의 생각은 어떠한지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 

 

부동산 시장의 연착륙

취득세 부분을 먼저 살펴보면 우선 2 주택자는 취득 시 8%의 세율을 내야만 했지만 완화되어 주택 가액에 따라 1~3% 일반 세율만 내면 되고 3 주택 이상부터는 규제 지역 내에서 6%, 비 규제지역 내에서는 4%로 완화되었습니다. 2020년 7월 10일 이후 2년 5개월 만에 취득세가 완화되는 것입니다. 다만 취득세 인하는 지방세법이라서 아직 확정은 아니고 국회에서 통과가 되어야 합니다. 이에 따라 정부는 국회에 법 개정안을 제출하고 인하 시점은 정책 발표일로 소급 적용된다고 하니 참고하시기 바랍니다. 그리고 양도세는 현재 규제 지역 내에서 매도를 하게 되면 지방세 포함하여 최고 82.5%를 내야 하는데 기본 세율인 6~45%의 세율로 완화되었습니다. 또한 장기보유 시 혜택을 주는 장비보유 특별공제도 적용이 되고 2023년 5월 9일까지 예정된 있는 혜택을 24년 5월 9일까지 연장 예정이니 참고하시기 바랍니다. 그리고 규제 지역 내에서 다주택자들이 집을 살 때에 금지시켜놓았던 규제를 해체하고 LTV 30%를 적용한다고 하니 이 부분도 눈여겨 볼만하네요. 이와 함께 주택을 1년 이상만 보유해도 양도세는 중과 세율에서 제외되며 1년 안에 어쩔 수 없이 매도할 수밖에 없는 경우도 있을 수 있으니 1년 미만 보유한 주택의 경우는 현재 70%의 세율에서 완화하여 45% 세율로 내려갑니다. 분양권도 예외가 아닙니다. 분양권도 1년 이상 보유하면 양도세 중과 적용 대상에서 제외되며 1년 안에 팔게 되면 45%의 세율이 매겨집니다. 

 

서민 주거 부담 완화

현재 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등으로 묶여있는 서울과 수도권에서의 규제 지역을 해제할 것으로 보입니다. 이러한 규제 때문에 부동산 거래에 제한되는 것들이 많았으니 그걸 해소하겠다는 의미로 보이며 특례 보금자리 정책으로 서민들의 주거 부담을 해소하고 안정적인 생활을 도모하겠다는 의미로 보입니다.  그리고 재산세와 보유세도 완화할 계획을 세우고 있으니 가지고만 있어도 나오는 세금 부담되었던 분들에게는 가뭄의 단비 같은 소식이네요. 향후에도 서민 주거 안정을 위한 제도 개편을 추친해 나가겠다고 하니 좋은 소식 기다리겠습니다.

 

임대차 주택 유형별 대응

현재 각 건설사들은 늘어난 금리로 인해 자금 조달에 큰 어려움을 겪고 있는데 그에 대한 대책을 정부에서 마련 중에 있고 내년 1월부터 재건축 추진 중인 곳들에 대해 제일 큰 고비인 안전 진단의 기준을 완화하는 대책도 마련할 것으로 보입니다. 그리고 이번 정책 발표에서 필자 기준 제일 중요하게 생각하는 부분은 등록 임대 사업자에 대한 정책입니다. 현재 등록 임대 사업은 아파트를 제외한 단독이나 연립 주택에서 10년간 장기 임대만 가능했었는데 현 정부에서는 중소형 아파트까지 취득세 감면에 대한 혜택을 준다고 하니 지금까지 외면받았던 임대 주택 사업에 대한 관심이 더욱 커질 것으로 예상이 됩니다. 

다주택자 규제 완화에 대한 전문가들의 예상

현재 매매수급지수로 보나 주택 거래량으로 보나 금리로 보나 어느 지표 하나 부동산 시장이 반등할 것이라는 예상을 하기 힘든 부동산 시장입니다. 지난 자료에서도 잠시 언급한 내년 출시되는 특례 정책이 이러한 시기에  "과연 반등을 꽤 할 만큼 효과가 있을까"라는  생각 하였지만 오늘 12.21 발표를 면밀히 살펴보니 내년 부동산 시장이 대세 하락장은 아닐 거 같다는 생각이 듭니다. 취득세가 완화된다고 한들 현재 고금리로 인한 전세가격이 폭락한 상태에서 세입자를 구해야 하는 다주택자들에게 큰 의미가 있나 싶기도 했었는데 다주택자들과 임대 사업자에 대한 규제 완화를 해버리니 얼어붙은 거래량이 조금씩 회복될 거 같기도 하고 현 정부에서도 거래량 살리는 것에 초점을 두고 있는 것으로 보아 차후 전세 시장에서의 세제 혜택이나 규제 완화 그리고 전세 가격 폭락의 가장 큰 원인인 금리도 혜택을 주지 않을까 생각이 드네요. 현재 전문가들의 반응을 살펴보면 너무 높은 취득세와 양도세 규제 완화에 대해서는 대체로 긍정적 평가를 내놓는 데에 반해 등록 임대 사업자 등과 같은 혜택으로 너무 민간에게 혜택을 줘버리면 차후 또다시 금리가 인하되는 시기에 지난 2019~2021년처럼 부동산 폭등 같은 부작용이 일어나는 것에 대한 우려 섞인 목소리도 나오고 있으며 우리나라에만 존재하는 전세 제도라는 제도를 악용하여 또다시 갭 투자 열풍이나 정부가 부동산에만 세제 혜택이 치우 지면 또다시 젊은 2030 세대들의 부동산 투자 쏠림 현상이 나올 거라는 지적도 많이 나오고 있습니다.

 

개인적으로 필자의 예상

필자 역시 전문자들의 의견에 동의하는 부분이 많으나 한편으로는 코로나 시대만큼의 저금리는 코로나 정도의 파급력 있는 큰 이벤트가 없다면 다시 보기 힘든 저금리라 생각하며 그에 따라 그 정도 투자 열풍은 또다시 오기 힘들거라 생각하고 만에 하나 또다시 그러한 투자 열풍이 찾아온다 한들 이미 한번 학습을 했기 때문에 대책 없는 부동산 투자보다 향후 다가올 파급력에 대한 대비를 할 거라 생각합니다. 더불어 이번 정부 정책에 대한 전문가들이 예상하는 부작용은 예상 가능한 부작용이기에 부작용이 나타날 징조가 보이면 규제 완화해주는 것들을 다시 원점으로 돌리거나 아니면 원점 수준에 준하는 정도까지 정책을 규제를 해버리면 충분히 원복이 가능할 것으로 보입니다. 이번 정부에서 발표한 정책은 솔직히 조금 놀라운 수준의 규제 완화라 생각하며 아쉬운 점을 꼽자면 금리 상승으로 인한 전세 가격의 폭락과 현재 세입자로 살고 있는 경우 고금리로 인한 전세 세입자들의 부담이 엄청난 폭으로 상승하였는데 그러한 부분도 이번 정책에서 다뤘다면 하는 아쉬움이 있습니다. 같이 읽어보면 도움 될만한 글 링크 남겨 드릴 테니 시간 되시는 분들은 같이 읽어보시면 좋을 거 같습니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 

 

 

2023년, 2024년 부동산 전망과 예측

 

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