아파트 재건축의 방법과 절차 이것으로 정리 끝

 

 

아파트 재건축

현재 서울, 경기, 수도권을 비롯한 전국 광역시의 부동산 가격이 하락하는 가운데 정부의 부동산 경기 부양책으로 재건축의 가장 큰 걸림돌인 안전진단을 완화하려는 움직임이 보이고 있습니다. 재건축 역시 재개발과 마찬가지로 무리하지 않는 계획된 자본 하에 입지 좋은 곳 선점을 잘하신다면 차후 큰 수익을 누리거나 삶의 터전을 마련하실 수 있으니 재건축에 관심 있으신 분들은 끝까지 읽어보시면 도움 되는 정보 있을 거고요. 어려운 용어와 불필요한 정보는 빼고 지금부터 알아보겠습니다. 

 

재건축의 절차와 안전 진단

각 파트별로 간략하게 알아보겠습니다. 기본계획 수립 - 안전진단 - 정비계획 수립 및 정비 구역 지정 - 추진위원회 구성 - 조합설립인가 - 시공사 선정, 조합원 분양 - 관리처분 계획 수립 및 인가 - 착공신고, 일반분양 - 준공 및 입주 - 이전고시 - 청산. 이런 순서로 진행되는데 불필요한 부분은 논외로 하고 각 단계별 중요한 사항을 짚어보고 유의 사항 및 진입 시기를 중점으로 살펴보겠습니다. 먼저 재건축은 기반 시설은 양호하나 건축물이 너무 오래되어 낡고 붕괴의 위험이 있으면 허가를 받아 새로운 건축물을 지을 수 있는 제도입니다. 기간은 30년 이상이 지나야 하며 재건축의 성패를 좌우하는 첫 번째 관문인 안전 진단을 통과하여야 합니다. 30년이 지나 아파트 조합원들끼리 안전 진단을 신청하면 예비 안전진단을 먼저 하게 되고 그걸 통화할 시 정밀 안전진단을 합니다. 이 두 가지 진단을 통해 해당 아파트의 안전진단 검사 결과가 나오는데 A~E 등급 중 D 또는 E 등급을 받아야만 재건축을 진행할 수 있습니다. 여기서 첨언하자면 D 또는 E등급을 받기가 절대 쉬운 게 아닙니다. 우리가 흔히 아는 서울의 X아파트 같은 경우 건물 외벽이 갈라지고 녹물이 끊임없이 나와도 안전 진단을 통과하기 힘듭니다. 해당 아파트가 30년이 지나면 재건축을 할 수 있는 요건이 된 것이지 재건축을 할 수 있는 게 아니라는 점 명심하시기 바랍니다. 30년이라는 기한이 됨과 동시에 재건축을 할 수 있는 아파트는 거의 없다고 보면 됩니다.

 

조합 설립

그렇게 안전진단을 통과하게 되면 아파트 입구에 각 건설사마다 축하 메시지를 현수막으로 보내며 프리미엄도 조금씩 붙게 됩니다. 이름만 말하면 알만한 곳은 프리미엄이 몇억 식 형성이 되며 대신 열악한 환경에서 살아가야 하니 전세 가격은 기대하기 힘듭니다. 그 어려운 안전진단을 통과하였으니 이제 조합을 만들고 인가를 받아야겠죠. 전체 소유자의 4분의 3 이상의 동의와 각 동별 과반수의 동의를 받아야 하는데 상가가 많은 조합은 상가 소유자와 갈등이 생겨 시간이 오래 걸리는 현장들도 많으니 진입하시려는 분들은 이점 유의하시기 바랍니다. 그리고 시공사를 선정하게 되는데 총회에서 투표로 결정하는 사항이니 자신의 성향이나 라이프 스타일을 비교하여 선정하시면 됩니다. 자 숨 가쁘게 달려온 여기까지 보통 평균 4~5년이라는 기간이 소요됩니다. 

 

사업시행인가

쉽게 말해 조합이 시행하는 사업 계획에 대해 인가를 받는 단계입니다. 토지이용계획이나 기반시설 설치 계획, 세입자 이주 대책 등 포함이 되며 인가를 받게 되면 그 후로 이 사업은 파산되거나 무산될 가능성은 많이 줄어들었다고 봐도 됩니다. 공격적인 투자자 분들은 이 단계에 진입하시는 분들도 계시며 다음 단계인 감정평가가 끝난 후 진입하시는 분들도 계신데 감정평가를 통해서 해당 물건의 가치와 추가분담금이 대충이라도 계산이 되니 안전한 투자를 원하신다면 감정 평가 후 진입하시는 걸 추천드리겠습니다. 그리고 평수에 대한 분양 신청을 하게 됩니다.

 

관리처분 인가

필자가 생각하기 론 재개발에서 관리처분 인가가 제일 중요하다고 생각하고 재건축에서도 관리처분 인가와 안전진단이 제일 중요하다고 생각합니다. 하지만 재개발에는 없는 초과이익환수제라는 제도가 있으니 유심히 살펴보시길 바라며 이 단계에서 감정평가 금액이 산정되며 세입자들에게 얼마를 보상할지, 청산받고 나갈 사람들에게 얼마를 보상할지, 총 공사비용은 얼마가 들어갈지 등 쉽게 말해 돈에 대한 모든 과정이 관리처분 인가에 해당합니다. 일반 분양의 성패는 아직 판단하기 이른 단계이니 일반 분양 비용을 제외한 모든 비용이 산출되며 비례율 및 조합원들의 권리가액 그리고 정확한 추가분담금이 확정이 됩니다. 이 단계에서 조합원들이 요구하는 것들이 많아지고 잡음이 많이 생기는 시기이니 진입하시려는 분들은 조합의 상황을 잘 살피시고 진입하시기 바라며 비대위가 생기게 되는 것 또한 리스크로 작용되니 주의하시기 바랍니다.

말 많았던 관리처분 인가를 받고 나면 입주민들은 이사를 가게 되고 해당 건물은 철거가 되며 그동안 조합원들은 동, 호수 추첨을 하고 일반 분양을 하게 됩니다. 이 시기에도 입주권 매매가 원활한 시기이니 관심 가지고 급매 물건 노리는 것도 괜찮아 보입니다. 

 

재건축 진입 시 의 유의사항

다른 한편으로 생각하면 이 파트가 제일 중요할 수도 있겠습니다. 한마디로 요약하자면 진입하시기 전 모든 상황을 꼼꼼히 살펴보시길 바랍니다. 재건축은 30년이 지났다고 해서 다 할 수 있는 게 아니라 앞서 말씀드린 것들 외에도 대지 지분이나 용적률, 그리고 조합원들의 분위기나 나이대도 잘 살펴봐야 합니다. 예를 들어 모든 조건은 만족하나 해당 아파트 조합원들의 나이대가 60~70대 분들이라면 성공하기 힘들 수도 있는 게 연세가 많으신 어르신들은 변화에 대해 긍정적이지 않습니다. 물론 예외인 분들도 많으시지만 본인들 기준에서는 잘살고 있는 아파트 허물고 몇억의 돈을 더 부담해서 새 아파트를 짓는다는 게 탐탁지 않으실 수도 있겠죠. 그리고 부동산이 호황기 일 때는 모든 부동산 가격이 올라가니까 제대로 살피지도 않고 아파트 연식만 보고 결정하시는 분들도 간혹 계신데 연식이 30년, 40년이 넘었더라도 만족할만한 대지 지분과 용적률이 나와줘야 사업성이 있으니 그런 점들도 절대 놓치지 마시고 진입하기 전 전문가와 꼭 상담하시길 바랍니다. 그리고 현재 정부에서 재건축 안전진단 기준을 완화한다라는 소식이 들리는데 그 정보도 유심히 살펴보면서 향후 재건축 시장이 어떻게 변화하는지 관심 가지고 지켜보시길 바랍니다.