2023년 부동산 전망은 이것만 알면 된다!!

 

2023년 부동산 전망은 이것만 알면 된다!!

지난 20년, 21년 부동산 상승장에 검증받지 못한 일부 유튜버들이 엄청나게 많은 채널들에 출연하였고 또 자기네들끼리 채널도 돌려가며 출연하면서 "집값은 계속 오른다, 하락할만한 지표가 없다"라는 말을 반복적으로 되풀이하였었고 그들과 더불어 부동산 전문가들이라는 사람들조차도 마찬가지로 "집값은 더 오를 것이다. 최소 몇 년은 더 오를 것이다" 라면서 젊은 사람들의 영끌을 부추겼었습니다. 

 

집을 매입한 2030 세대들의 현재 상황

얼마 전 TV에 방영한 어느 한 프로그램을 이야기해 보겠습니다. 젊은 신혼부부, 이제 막 사회에 진출한 청년, 지방에서 서울로 올라와 자리 잡고자 하는 사람 등 많은 사회 초년생들이 저금리 정책으로 인하여 본인의 근로 소득보다 더 무리해서 지난 부동산 상승 시장에 불나방처럼 뛰어들었고 역사상 유례없는 부동산 상승 시장을 만들어 냄과 동시에 코로나로 인한 저금리 정책이 고금리라는 변곡점을 맞이하자 식을 줄 모르던 부동산의 상승 열기가 갑자기 식어버렸습니다. 그러한 사람들 대부분이 변동 금리로 계획을 세웠었고 집을 매입할 당시 본인의 근로 소득하에 세워놓았던 월 부담액이 눈덩이처럼 불어나 어느새 월급의 60%까지 월 부담액이 되어버렸고 이러한 상황에 못 이겨 현재 매도하려고 해도 매수자도 없고 진퇴양난의 상황이 되어버린 것입니다. 물론 이러한 사람들이 전부다 투기로 집을 매입한 것은 아닙니다. 분명 보금자리가 필요하여 집을 매입한 사람도 있었을 텐데 예상치 못한 금리 상승 때문에 이도저도 아닌 상황이 되어 버린 것이죠. 

 

모든 문제의 해답은 금리

맞습니다. 이 모든 상황에 대한 문제 해결은 금리 인하입니다. 뭐 일부 유튜버가 하는 말을 들어보면 "과거 어느 시점에서는 금리가 지금보다 더 올랐었어도 집값은 잘만 올랐다" 이런 말씀하시는데 이런 자칭 부동산 전문가 유튜버들 말은 전부 다 거르시길 바랍니다. 그냥 그 채널 삭제하시길 바랍니다. 이번 부동산 상승장은 아주 단순하게 접근해서 단순하게 결론 내려야 합니다. 왜? 2019년 코로나가 전 세계를 강타하기 전 대한민국 부동산 상황과 현재 대한민국의 부동산 상황이 정말 다릅니다. 쉽게 말씀드리면 코로나로 인한 전 세계 유동성의 힘이 과거 어떠한 사례가 있었을 때에 대한 축척된 데이터의 힘을 다 이겨버리는 것이죠. 그러니까 "과거에 이랬고 저랬고, 공급이 부족하고, 수요가 많고, 미분양이 얼마고" 이런 데이터가 다 필요 없는 것입니다. 그 이유는 코로나 때만큼 전 세계적으로 유동성이 풀린 역사가 한 번도 없었으니까요. 하지만 이러한 저금리 시대는 특별한 이벤트가 있지 않는 한 오지 않을 것은 분명하고 앞서 말씀드렸던 현재 힘드신 분들은 어떤 방법으로 이 난관을 헤쳐나가야 하는 것일까요? 

 

정부 정책을 주시하라

현재 정부에서 추친 중인 부동산 부양책이라던가 특례 보금자리 정책을 주목하시길 바랍니다. 이번 정부에서 내놓는 정책은 다주택자에게 "너희가 집을 사서 너희가 부동산 공급을 해라"라는 측면으로 보는 사람들도 있지만 필자가 생각했을 때에는 갈아타기로 사용하는 것도 아주 용이하다고 판단하였습니다. 현재보다 적은 월 부담액으로 갈아타면서 새로운 계획을 세움과 동시에 안정된 주거 환경까지 재정비할 수 있으니 일석 이조의 효과도 볼 수 있을듯하며 다음에 다가올 부동산 상승장을 대비하기에도 나쁘지 않은 선택으로 보입니다. 다시 한번 말씀드리지만 예전 코로나 때처럼 그런 저금리는 앞으로 보기 힘든 금리입니다. 

 

2023년 부동산 전망은 정부 정책과 매수 심리. 그리고 전세 가격이다.

많은 전문가들의 예상에 따르면 2023년 상반기까지 미국의 금리 인상과 더불어 전국의 집값도 10~30% 더 떨어질 거라 예상하던데 여기서 필자의 생각을 조금 더해보자면 미국 연방준비은행의 파월 의장의 연설은 인플레이션에 상황에 따라 바뀔 수도 있는 것이기에 확답을 하기엔 조심스러운 부분이지만 단순 집값만 놓고 본다면 내년 경기침체와 더불어 최대 10% 정도 더 빠질 것이라 예상합니다. 그 이유는 앞서 언급한 정부 정책에 대한 효과가 다른 전문가들이 예상한 효과보다 조금 더 있을 거 같고 전문가 말에 따른 금리 인하에 대한 효과가 12~18개월 후부터 나타난다는 과거 사례에 대한 반박이라고 볼 수 있을 거 같습니다. 현재 정부에서 추친 중인 정책에 대한 기대 효과는 '거래량 회복'입니다. 그에 따른 세수 효과를 보기 위함이죠. 야심 차게 준비한 정책이 효과를 보지 못한다면 다음, 또 그다음 정책을 내놓을 거라는 저의 지배적인 생각 때문에 여기서 수십% 더 하락하기는 힘들 것으로 보입니다. 그러면서 필자가 부동산 경기에서 가장 중요하게 생각하는 부동산 매수 심리가 조금씩 살아나고 정책에 정책을 더한 효과가 조금씩 나타나면서 현재 60%대의 매수 심리가 점차 회복될 거라 보이고요. 앞서 언급한 금리 인하에 대한 효과가 과거 사례에서 보였던 12~18개월 후 보다 더 빨리 움직일 거라 생각합니다. 요즘 젊은 세대들이 예전 기성세대들보다 정보력이 뛰어나니 그럴 수밖에 없을 듯합니다. 그리고 이번에 내놓은 정부 정책 중에서 제일 아쉬운 점은 전세 세입자에 대한 혜택이 없다는 점이었는데 현재 매매 가격과 전세 가격의 차이가 너무 심하고 금리 상승으로 인한 전세 세입자의 부담과 전세금을 돌려받지 못하는 세입자 애로사항이 반영되지 않아 아쉬울 따름입니다. 다음번 정책에서는 이러한 부분이 반영되어야 이루고자 하는 거래량회복이 될 것으로 보이네요. 

 

부동산 공부보다 경제 공부

 

필자는 부동산 공부를 하면서 제일 어리석었던 부분이 바로 이 부분입니다. 유튜브나 각종 SNS에 많은 부동산 이야기가 있는데 혹 할만한 제목과 눈길 가는 영상 표지만을 보고 자극적인 주제들로 자극적인 이야기들만 하니 거기에 따져 들었습니다. 듣다 보면 어려운 내용도 없고 머리 쓰지 않아도 되니 편했었죠. 하지만 부동산이 흘러가는 흐름을 파악하기 위해서는 부동산 공부를 할게 아니라  경제 공부를 먼저 해야 합니다. '돈의 흐름, 경제 개념, 부의 자산' 이딴 것들을 알기 위함이 아니라 단순 "내 돈을 왜 부동산에 넣어야 할지, 왜 은행에 넣어야 할지" 이 정도만 알아도 부동산을 이해하기 쉬워지는 것이죠. 지난 부동산 상승기 때 많은 유튜버들이 "지식산업센터에 투자해야 된다, 지방 1억 미만 아파트에 투자해야 된다" 이런 말들 많았죠. 이런 것들 보고 투자할게 아니라 경제 전문가 분들의 말을 들어보고 '아!! 이제 경제 상황이 이렇게 될 거 같으니 이렇게 준비해야 되겠다' 이런 식으로 공부해야 하는 것이죠. 그렇게 하나하나 지식을 쌓아가다 보면 빠른 시일 내에는 아니더라도 우리가 이렇게 또 살아가면서 한, 두 번쯤은 부동산에 기회가 오지 않을까요? 지난 상승장 같은 부동산 시장은 언제 또 올지 모르겠지만 분명한 사실 하나는 물가가 오르는 만큼, 화폐 가치가 떨어지는 만큼 부동산 가격은 오르기 마련입니다. 함께 읽으시면 도움되는 글 링크 남겨드리구요. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

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