분양 시장 참패의 원인과 대처 방법 알아보기

 

분양 시장 참패의 원인과 대처 방법 알아보기

2022년 12월 현재 더 이상 '로또 청약'이라 불리던 활발했던 분양 시장은 찾아보기 힘들 정도로 현재 분양하는 모델하우스는 찬바람만 불고 있는데 이번 글은 차갑기만 한 건설사들의 분양 시장 참패 원인에 대해 알아보고 집을 마련해야 하는 신혼부부들은 이러한 시기에 어떻게 대체해야 되는지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 필자의 주관이 담겨있는 내용이 많으니 집을 구매하시거나 청약을 준비하시는 분들은 참고 정도만 해주시면 감사하겠습니다. 

 

차갑게 식어 버린 분양 시장

올해 대한민국의 최대 분양 둔촌 주공아파트를 재건축하는 강동구 올림픽파크 포레 온의 청약 결과가 얼마 전 공개되었습니다. 부동산 시장이 완전한 하락기로 접어든 이 시점에 나름 선방을 하였다고 생각하며 1순위 경쟁률이 약 3.8:1 정도면 많은 전문가들이 예상한 폭망 한 수준까지는 아니라고 생각하기에 아직 정당 계약 전이지만 올림픽파크 포레 온은 서울 강동구 내에서도 올림픽 공원 및  지하철도 5,9호선이 가깝고 각종 대형 병원 및 학군의 우수함으로 계약 시 미달이 나온다고 해도 큰 미달은 없을 거라 보입니다. 장위 자이 레디언트 같은 경우에도 올림픽파크 포레 온과 거의 비슷한 시기에 분양을 하여 작년 같은 엄청난 경쟁률을 보인 건 아니었지만 그래도 정당 계약 시 우수한 입지 및 1군 시공사라는 장점으로 큰 미계약은 없을 거라 보입니다. 하지만 다른 한편으로는 올 한 해 최대 관심사였던 분양 아파트가 생각보다 저조한 경쟁률을 보인 것에 대해 매우 부정적인 시각과 앞으로 분양할 다른 곳에 대해서도 청약 신청 시 주의해야 된다는 목소리가 많이 나오고 있습니다. 필자의 개인적인 생각도 사람들의 관심이 많았던 곳이라 이 정도로 선방한 것이지 다른 예로는 지방의 어느 한 아파트는 분양  모집 후 특공 및 1순위 신청을 한 명도 하지 않은 곳도 있다고 하며 올 한 해 부산 지역의 최대 관심 분양 단지인 양정 자이 같은 경우 분양은 무사히 마무리하였지만 일반 분양자 계약 후 재개발 조합원 물건이 일반 분양가보다 현저히 저렴한 금액에 매물로 나오는 것을 보고 확실히 얼어버린 분양 시장이 느껴졌습니다. 

 

분양 시장 참패의 원인

필자가 개인적으로 생각하는 분양 시장 참패의 이유 중 가장 큰 원인은 금리라 생각합니다. 금리 상승 전과 단순 비교만 해봐도 월 부담액이 압도적인 차이를 보이고 있기에 예상하지 못한 위험으로 청약 신청을 하기 위험하다 판단하여 분양 신청 심리 자체가 위축된 것으로 보이며, 그다음으로 가장 큰 원인은 안전 마진 실종이라 생각합니다. 많은 사람들이 청약 신청을 할 때 옆 아파트의 가격, 비슷한 입지, 비슷한 건설사 등 가격 변화에 영향을 주는 요인들을 비교 분석하여 청약 신청을 하는데 현재 전국 부동산이 하락장이다 보니 분양하는 아파트 옆에 아파트 가격이 분양가와 비슷하거나 오히려 싼 경우에는 청약 신청을 꺼리게 되는 것이죠. 그리고 분양 시장 참패의 이유는 너무 많이 올라버린 분양가를 들 수 있겠습니다.  1년 동안 분양 단가가 약 10% 가까이 올랐는데 국민들의 소득은 멈춰 버린 경기로 인해 너무 높아진 분양가를 감당하기 힘들 것이고 그로 인해 관심이 있던 아파트지만 청약을 할 수 없는 그러한 사태가 벌어진 것입니다. 그도 그럴 수밖에 없는 게 자재값이며 인건비며 안 오른 거 없이 의, 식, 주에 관한 모든 물가가 올랐는데 건설사라고 예전 가격으로 분양할 수는 없는 노릇 아니겠습니까? 이러한 원인을 반영하듯 현재와 가까운 미래의 분양 경기는 더 안 좋아질 것입니다.

 

집을 구해야만 하는 사람들의 대처 방법 1

가장 대표적인 예로는 신혼부부가 있겠네요. 작년까지만 해도 신혼부부들이 청약을 신청하는 특별 공급의 인기는 하늘 높은 줄 모르고 치솟았으나 현재는 앞서 말한 원인들로 인해 차갑게 식어 버린 상태입니다. 여기서 가장 중요한 것은 그 부부님들의 의지라 생각하는데 만약 본인이 청약 통장을 가지고 있고 당첨될 시 계약금 및 각종 처리 비용이 원만하게 진행이 될 수 있는 신혼부부님들은 청약 신청을 하는 게 맞다고 개인적으로 생각합니다. 그 이유는 아직까지도 청약으로 집을 장만하는 게 제일 저렴한 방법이기 때문입니다. 만약 청약 신청을 하려 하는 아파트의 가격이 8억이라는 가정하에 당첨 시 첫 계약금을 지불하고 차 후 들어갈 돈에 대한 계획을 세울 수 있습니다. 청약에 당첨되면 한 번에 큰돈이 들어가는 것이 아니기에 집이 지어지는 동안 신혼부부님들은 이리저리 아껴서 돈을 모아 집을 장만하면 되고 그 후에는 주거 안정이라는 가장 큰 산을 넘었으니 다른 계획도 세울 수가 있습니다. 반대로 청약 열기가 식었다고 현재 재정 상태에서 전셋집을 구하거나 월세집을 구하시는 분들도 계실 거라 생각하는데 각자의 생각과 판단이 맞다고 생각하면 그게 맞는 길이지만 부동산 시장의 흐름을 봐온 결과 집은 하락장에 사고 상승장에 파는 것입니다. 바닥과 꼭대기는 아무도 모릅니다. 적절한 시기와 선택만 있을 뿐이죠. 부동산이 계속 하락할 거라 생각해서 전세 집에 머무는 동안 다시 상승의 조짐이 보이면 그때는 이미 늦은 겁니다. 그 이유는 계약 기간이 알맞은 시기에 종료가 된다면 모를까 상승의 조짐이 보이면 그걸 제일 먼저 눈치채는 사람이 매도인인데 호가를 더 높게 불러버리는 상승장에는 그 역시 제 타이밍을 맞추기 매우 힘들기 때문입니다. 

 

신혼부부 내 집 마련 이렇게

미분양 시장은 부동산 시장의 하락과 상승을 예측해볼 수 있는 지표 중 하나입니다. 아시다시피 정말 좋은 입지의 분양 단지를 제외하면 현재 전국 분양 시장은 얼음장과 같습니다. 이 상태가 지속이 되면 건설사들은 분양을 미루거나 안 하게 됩니다. 그 대가로 건설사는 엄청난 타격을 받겠죠. 건설사는 본인들의 자산으로 땅을 매입하는 게 아니라 대부분 돈을 빌려서 땅을 매입하기 때문에 이러한 시기에는 엄청난 리스크를 안고 있는 것입니다. 그 결과로 건설사가 부도 나는 곳도 있고 장기적 구조조정이나 회사의 직원 및 규모를 줄이려 합니다. 그 결과 공급이 줄어들겠죠. 공급이 줄어들면 수요를 감당하지 못하기에 부동산 가격이 오릅니다. 또다시 건설사는 공급을 하려 하겠죠. 이러한 절차의 연속입니다. 물론 세부적인 내용으로 현재 부동산 시장에 가장 큰 영향을 주고 있는 금리라던지 기타 다른 요인들도 많지만 이러한 사이클의 연속이 이루어집니다. 그 사이클 안에 비전문가인 우리들이 가장 가격이 저렴한 시기는 예측할 수 없습니다. 신혼부부님들이 가정을 꾸리고 2세를 만들 계획이 있는 분들은 한 살이라도 젊을 때 청약을 신청하거나 하락장인 23년과 그 이후로 가격이 어떻게 변할지 예측을 하면서 경제 전문가, 부동산 전문가의 예상과 함께 집을 마련하는 게 제일 좋은 선택이라 생각합니다. 신혼부부님들은 2세를 가지고 나면 많은 것들이 변합니다. 전셋집에 살고 있는데 어린이 집이나 유치원, 학교 입학 시기에 집을 비워달라고 하거나 놀이터가 없는 곳에 사는 내 자식이 놀이터 있는 아파트에 놀러 가고 싶다고 하면 마음이 얼마나 힘드시겠습니까... 실제로 내 주변 지인 중에 이러한 사연을 겪었던 분이 계셔서 글로 한번 담아보는데 그때 그 지인분이 굉장히 마음 아파하셨거든요. 내년 정부에서 준비 중인 정책들 중 경기 부양책이나 무주택자, 1 주택자 갈아타기에 유용한 정책들이 나온다고 하니 관심 가지고 계시다가 해당 사항이 있는 분들은 본인들의 자금 계획 안에 좋은 선택하시기 바랍니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.