2023년 부동산 전망과 규제 완화 정책

금빛의 빌딩

2023년 부동산 전망을 하기 위해 현재 발표되는 부동산 관련 정책들을 살펴보면 연착륙을 유도하는듯한 모습의 규제 완화를 보이고 있지만 실상을 들여다보면 갭투자와 다주택자 양성을 위한 정책이 아닌가 싶을 정도로 규제 완화를 뛰어넘어 파격적인 혜택을 주는 듯한 모습을 보입니다.  
 
 
전세사기대책과 부동산전망
 
 

부동산 연착륙 정책

얼마 전 출시한 특례 보금자리의 경우 별 효과 없을 거라는 전문가들의 예상과는 달리 1주일 만에 9조 3천억 원 규모의 신청이 몰려들어 서버 폭주 사태까지 겪었으며 출시 3주 차에는 연간 공급 목표의 3분의 1을 넘어섰다고 발표하였습니다.
이 외에 다른 규제 완화 정책들을 살펴보면서 어떻게 대처해야 할지, 2023년 부동산 전망. 지금 바로 시작하겠습니다. 
 

 

1. 특례 보금자리 정책 

출시되기 전 많은 예상들이 있었습니다.
"대세에 영향을 주지는 않을 것이다" , "영끌러들을 위한 정책이다" 등 특례 보금자리 정책 하나로 부동산 하락장을 반등시키지는 못할 것이라는 예상이 지배적이었습니다. 
그 예상을 뒷받침하듯이 신규 주택 구입의 비중은 34.2% 밖에 되지 않으며 나머지 신청자들은 대부분 갈아타기로 나타나면서 연착륙이나 반등을 꽤 하기에는 역부족이었죠 
이에 필자 역시 동의하였고 지금도 특례 보금자리 정책 하나만으로 보자면 그 생각은 변함없습니다.
하지만 제가 생각하는 것은 여기에 한 가지가 더 있습니다.
여기서 끝이 아니라는 것이죠.  
지난 글에서도 언급하였지만 현재 정부에서는 집을 사라고 부추기고 있습니다. 
무주택자, 유주택자, 법인 등 가리지 않고 각종 혜택 줄 테니 무조건 집을 사라고 권장하고 있습니다. 
이 상태로 유지되면 특례 보금자리 1년 공급 목표인 39조 6천억 원도 금방 소진이 되겠죠. 
만약 전부 소진이 안된다 하더라도 상황은 달라질 게 없습니다.
정부에서는 또 다른 규제 완화나 혜택들을 선 보일 것이며 (현재 준비 중) 거기에 발맞춰 또 시장은 흘러갈 것입니다. 
최승재 의원의 말에 따르면 "우대금리 신청이 저조하여 일반형 상품 신청자도 우대금리 적용을 확대할 필요가 있다"라고 말했는데 출시한 지 고작 1개월 안된 상품도 손보려는 추세이니 규제 완화를 주의 깊게 지켜봐야 합니다. 
 
 
특례보금자리 바로가기
 
 

2. 미분양 물량 해소

올해 서울 최고의 분양 이슈는 누가 뭐래도 '둔촌 주공'이었습니다. 
고분양가 논란이 있었지만 현재 전용면적 29~49㎡ 등 소형 평수만 남아 오는 3월 8일 무순위 청약을 예상하고 있는데 많은 분들도 예상하셨겠지만 완판은 무리 없을 거라 내다보고 있으며 성북구의 '장위 자이' 역시 고분양가 논란이 있었지만 선착순 분양으로 남은 모든 물량들을 해소하며 완판을 하였습니다. 
여기서 한 가지 짚고 넘어가야 할 점이 있네요. 
전문가들은 부동산 시장을 전망할 때에 많은 자료들을 토대로 부동산 흐름을 분석하여 전망을 내놓습니다.
그중 가장 대표적인 게 '금리' 죠. 아직 추가적인 금리 인상을 배제하기는 힘들지만 현재 금리는 어느 정도 안정선을 찾았다는 건 많은 분들이 알고 계실 겁니다.  
그리고 또 중요하게 봐야 하는 지표는 전세 가격 흐름과 미분양 물량입니다. 
전세 가격은 잠시 후 다루기로 하고 앞서 말한 단지들을 제외한 비교적 입지가 뛰어나지 못한 지역들의 분양은 고전을 면치 못하고 있는 건 사실입니다. 어느 외진 지역의 분양은 미분양률이 90%를 넘었다는...
하지만 그런 곳들을 제외한 현재 분양율이 저조한 곳들은 차후 공급 물량이 줄어들게 되면 자연스럽게 미분양 물량은 해소가 되며 건설사는 리스크를 최소화하기 위해 각종 혜택과 추가 옵션들을 제공하면서 남은 물량들을 팔게 되는 거죠. 
더 나아가 현재 정부에서 건설사들의 미분양 물건들을 구입하여 임대하려는 움직임이 보이는데 (필자는 반대함) 반대의 목소리가 많아 귀추가 주목되고 있습니다. 
 
 
미분양물량과 부동산전망
 
 

3. 전세 가격 안정화

금리 상승기에 나타나는 현상 중 가장 대표적인 전세 가격 하락은 현재 임대인들에게는 아주 곤욕스러운 일입니다. 
더불어 작년 '빌라왕'의 전세 사기가 전국에 기승을 부리는 바람에 세입자들은 전세보다 월세를 더 선호하는 현상도 벌어지면서 임대인들의 이중고가 시작되었는데요. 
하지만 이러한 흐름도 잠시 월세 선호 현상이 결국 월세 가격 급등을 불러왔고 아파트 입주장이 되면서 전세 가격이 폭락되자 다시 전세를 선택한 세입자가 늘어나고 있는 추세입니다. 
그렇다고 해서 전세 가격이 안정화될 거라 생각하시는 분들은 안 계시겠지요
맞습니다. 전세 가격을 결정짓는 가장 큰 요인은 '금리' 이기 때문에 금리가 하락해야 전세 가격이 안정화될 것입니다. 
그에 따라 현재 정부에서 전세 금리를 낮추는 방안을 모색 중이며 시중 은행 및 카카오 뱅크에서도 앞다투어 금리를 내리고 있으니 전세 집을 찾는 세입자들에게 희소식이 아닐 수 없습니다. 
또한 저금리로 진행할 수 있는 상품들이 주택도시기금에 많이 있으니 조건이 맞는 분들은 이용해 보시면 좋을 거 같습니다. 
 
 

 
 

4. 다주택자 규제 완화

취득세, 양도세, 보유세 등 폭넓은 세재 완화에 대한 혜택이 나오고 있지만 아직 실효성이 느껴지지 않는 이유는 아마 'DSR' 때문인 것 갑습니다. 
DSR은 기존에 것이 있으면 한도가 줄어들기 때문에 현금을 다 주고 집을 매입하지 않는 이상 다주택자들이 움직이기 쉬운 구조가 아닙니다. 
그러므로 다주택자들에게 공급을 맡기기 위해서는 DSR 규제 완화는 필수이며, 그 대안이 아마 특례 보금자리가 될 수 있는지는 조금 더 지켜봐야 할 것 같습니다. 
 
 
다주택자 규제완화 바로가기
 
 

2023년 부동산 전망

작년 후반기에 많은 경제 전문가들이 올 초부터 경기 침체가 올 것이라는 전망이 점점 후반기로 밀려가고 있는 과정 속에서 필자는 또 다른 생각을 한 가지 해봅니다. 
경기 침체의 첫 시작은 소비를 줄임으로 나타나는데 요즘 평일 저녁이나 주말에 번화가나 시외로 나가보면 사람들로 북적입니다. 
빵 한 조각에 만원이 훌쩍 넘어가는 빵집은 대기표를 뽑아야 빵을 살 수 있고 한 끼에 수십만 원식 하는 인기 있는 오마카세 식당은 몇 개월 전부터 예약을 해야 겨우 맛볼 수 있습니다. 
제가 어렸을 때 겪었던 경기 침체와는 사뭇 다르다는 느낌을 강하게 받았는데요.  
요즘 MZ세대들의 문화와 특성들을 느끼다 보면 이러한 것들도 당연 이해가 됩니다.
부동산 역시 마찬가지입니다. 지난 부동산 상승장이 저금리로 인해 거품이 많이 끼였던 것도 있었지만 거기에 부스터를 쏘아 올린 것은 바로 MZ 세대들의 동참이었습니다. 
예전 부동산 시장은 4050들이 주 무대를 이루었지만 정보의 습득 속도가 빠른 MZ 세대들이 대거 진입하면서 정해진 공급보다 수요가 많아져 그러한 결과가 나타났던 것이죠. 
많은 전문가들은 말합니다. 
"경기 침체로 인해 소비가 줄고 그에 따른 효과들로 인해 주택 구입 여력이 없어서 부동산 가격은 더 내려갈 것이다"
필자도 동의합니다. 너무 당연한 얘기니 동의를 안 할 수가 없죠. 
하지만 앞으로 부동산 전망을 하기 위해 빼놓을 수 없는 자료 중 하나는 MZ세대인 사회초년생, 신혼부부들이 부동산에 대해 어떠한 인식을 가지고 있고 또 그 인식에 대한 이해와 분석은 필수 자료가 돼야 한다고 생각합니다. 
그 이유는 간단하죠. 지금까지는 부동산 시장에 참여하지 않았던 세대들이 지난 부동산 상승장에 주도적으로 참여하였고 그 결과 엄청난 후폭풍을 만들어 냈으며 그로 인해 돈을 번 사람과 돈을 잃은 사람이 존재하기 때문입니다. 
요즘 MZ세대들은 제가 대학생 때 자취했었던 7~8평 작은 원룸에서 시작하기를 원하는 사람은 거의 없을 겁니다
혼자 살아도 20평대에서 살기 원하고 여유되면 좀 더 큰 집, 좀 더 좋은 가구들을 원하며 자신에게 투자하면서 살아가는 세대이기에 2023년 혹은 2024년 금리 인하와 규제 완화로 인한 다음 부동산 상승의 흐름이 오기 전 좋은 타이밍을 잡는다면 만족할만한 결과를 만들어 낼 수 있지 않을까 생각합니다. 
 
현재 정부는 부동산 연착륙과 거래량을 늘리기 위한 많은 정책들을 내고 있으며 또 그것들을 위해 고심하고 있다는 것도 잘 알고 있습니다. 
거기에 더해 2030 세대들이 부동산 시장에 올바른 방향으로 진입할 수 있고 또 그들에게 도움이 되는 정책들을 펼쳐 나가 젊은 나이에 안정적인 보금자리를 마련할 수 있다면 정부에서 원하는 연착륙과 거래량 두 마리 토끼를 잡을 수 있지 않을까요?
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.