2023년 부동산 전망 규제 완화로 알아보기

2023년 부동산 전망 규제 완화로 알아보기

 

2023년 1월 3일 윤석열 정부에서 부동산 시장의 안정화를 위한 정책을 발표하였습니다. 규제 완화의 규모는 이전 정부인 문재인 정부에서 규제했었던 것들을 모두 해제하였고 다주택자들을 위한 정책도 발표하였는데 현재 부동산 하락 시장에  이러한 규제 완화가 어떠한 효과를 불러일으킬지, 그리고 현재 시장의 반응은 어떠한지  알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 

 

규제 지역 해제

먼저 부동산 규제 지역을 해제한 곳들을 살펴보면 서울의 강남구, 서초구, 송파구와 강북의 용산구를 제외한 모든 규제 지역을 해제하였습니다. 규제 지역을 해제하면 우리가 집을 살 때 걸림돌이었던 LTV가 모든 이에게 70%로 상향 조정되며, 자금 조달 계획서 역시 쓰지 않아도 됩니다. 자금 조달 계획서 같은 경우 관리청에서 제대로 살피는 경우가 드물기 때문에 실효성 논란이 되었었는데 이번 기회에 잘 없애버린 것 같습니다. 그리고 집을 매도할 때에 내야 되는 양도소득세, 집을 매입할 때에 내야 되는 취득세 등 각종 세금적인 부분에서도 중과되는 규제들이 없어지며 집을 마련해야 되는 신혼부부나 무주택자들의 마지막 희망인 주택 청약 제도도 대폭 규제 완화됩니다. 필자의 개인적인 생각으로는 지난 정부에서 집값 상승을 잡기 위해 규제했었던 정책들은 법의 테두리 안에서 불법이 아닌 합법적으로 벗어날 구멍이 많아 주택 수로 포함되지 않았던지 방 1억 미만 아파트 쇼핑이나 전세 제도를 활용한 갭투자가 성행했었지만 현재 고금리인 상황에서는 이러한 규제 완화가 특별한 효과가 있을지 의문입니다.

 

1 주택 청약 당첨 시 기존 주택 처분 의무 폐지

예전에는 1 주택이 있는 자가 주택 청약에 당첨이 되면 기존에 보유하거나 살고 있었던 집을 2년 이내에 처분해야 한다는 서약서를 작성하고 당첨이 됐었는데 이러한 제도를 정말 폐지하였으며 더 나아가 주택 청약을 시행하였던 아파트에서 미분양 물건이 나오면 무주택자 먼저 신청할 수 있도록 했었는데 이번 규제 완화로 주택 소유자도 무순위 청약 신청이 가능해졌습니다. 그리고 분양가격에 상관없이 중도금을 신청할 수 있도록 해준다고 합니다. 이러한 규제 완화에 대한 필자의 개인적인 생각은 앞으로 각 지역 내에 입지가 좋은 지역과 호재가 있는 지역에서는 미분양 물건이 점차 줄어들 것으로 판단됩니다. 소위 말하는 미분양 '줍줍'이라는 것이 몇 년 동안 무주택자의 전유물로만 여겨졌었는데 주택 보유자에게도 기회를 준다는 건 주택 거래를 활성화시키겠다는 정부의 의지가 엿보이는 정책이며 이렇게 가파른 부동산 하락 시장만 아니라면 청약 완판이 될만한 입지의 물건은 점점 주인을 찾아갈 거라 생각합니다.  현재 전국 미분양 물건이 6만 세대가 넘어가면서 안 그래도 힘든 건설사 '레고 사태'에 기름을 붓는 격이 되어버렸는데 이번 분양에 대한 규제 완화는 건설사가 제일 반길 것이라 생각이 되며 건설사 또한 현재의 고금리에서 중도금을 유이자로만 돌릴 것이 아니라 힘든 시기에 어려운 선택을 하시는 주택 구입자에게 어느 정도 금리에 대한 혜택을 주면 더욱 좋은 본보기가 될 것이라 생각합니다. 

 

이번 1.3 부동산 대책에 대한 전문가의 견해

위에 언급했던 규제 완화 이외에 분양권 전매제한과 실거주 의무 요건에 대한 폐지도 논의 중이며, 특별 공급 배정 분양가 상한도 폐지한다고 합니다. 이러한 규제 완화에 대한 효과가 어느 정도 일지 여러분 생각은 어떠신가요? 먼저 전문가들의 의견을 말씀드리면 함영진 직방 빅데이터 랩장은 "분양권 전매 거래가 서울을 중심으로 소폭 증가할 것이다"라고 보았으며, 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "미국의 기준금리가 불안하므로 국내의 정책으로 상쇄하기는 힘들 것이고 그에 따라 규제 완화의 효과는 제한적일 것이다"라고 말씀하셨고 권일 부동산인포 리서치팀장도 " 현재 수요자들의 가장 큰 부담은 금리이다. 금리를 인하하지 않는 한 큰 변화는 없을 것이다"라고 말씀하셨습니다. 제가 어느 정도 신뢰하는 전문가의 의견을 찾을 수가 없어 조금은 아쉽네요. 

필자의 생각과 총평

먼저 말씀을 드리면 어디까지나 짧은 지식을 가진 필자의 개인적인 생각이니 구독하는 분과 생각이 다를 수도 있다는 점 미리 말씀드립니다. 많은 전문가들과 부동산 관련 커뮤니티에서 지금은 부동산 하락의 시작이라고들 말씀하십니다. 필자도 동의하는 부분입니다. 수많은 이유가 있겠지만 바닥난 부동산 매수 심리와 현재의 고금리, 그리고 끝이 언제인지 모르는 금리 상승이 대표적인 예시들입니다. 더불어 미국 연방 준비은행에서 이번 1월에 또 한 번의 베이비 스텝인 0.25% 금리를 올릴 것이라 예상하는 분들이 많이 계시던데 만약 실제로 그렇게 된다면 미국 금리를 어느 정도 따라갈 수밖에 없는 한국의 입장에서는 더욱 혼란스러울 수밖에 없을 것입니다. 또 하나 2023년은 경기 침체와의 싸움이 될 것이라는 전문가들의 견해 또한 무시할 수 없는 하나의 지표가 되겠죠. 경기가 어려우면 고용이나 임금 등 모든 것들이 축소가 되니 소비를 줄이게 될 것이고 그에 따라 집값에 대한 월 부담액 또한 줄이려 할 것입니다. 이러한 모든 지표를 토대로 분석해보면 집값이 더 하락할 것이라는 결론이 나오는데 필자 또한 동감을 하지만 필자는 단 한 가지를 더 생각해 보았습니다. 그것은 정부의 정책입니다. 현재 정부에서 한 달에 한 번씩 규제 완화에 대한 정책을 펼치고 있습니다. 정부에서 원하는 것은 주택 거래량 회복이죠. 이러한 정책들을 제시했음에도 불구하고 거래량이 회복되지 않는다면 또 다른 정책을 낼 것이고 그게 또 효과가 없으면 더 완화하는 정책들을 제시할 것입니다. 이 주장에 이렇게 말씀하시는 분도 계실 겁니다. "지난 정부에서도 집값을 잡기 위해 수십 번의 정책을 제시하였지만 결국 집값을 잡지 못하였다" 네. 맞습니다. 문재인 정부에서 20~30번 부동산 대책을 내놓았음에도 결국 집값을 잡지 못하였습니다. 하지만 그때는 집값이 오르는 걸 잡지 못한 것이죠. 현재는 상황이 반대입니다. 윤정부에서는 내려가는 집값을 잡고자 하는 게 아니라 원만한 거래량을 원하는 것이기에 이전 정부의 상황과는 다르다 생각하며 앞서 말씀드린 내용으로 돌아가서 현재 규제 완화하는 정책들이 쌓이고 쌓여서 그것들이 모여 시너지 효과를 발생시킨다면 제가 생각하는, 그리고 전문가들이 생각하는 하락의 끝까지는 가지 않을 거라 보는 것입니다. 부동산 매수 심리 지수와 금리 인하의 효과는 단 기간에 발생하지 않습니다. 수개월이라는 시간이 흘러감으로써 어느 정도 서서히 발휘되는 것인데 이전 글에서도 말씀드렸었지만 지금은 정보의 속도와 정확성이 예전처럼 느리거나 부정확하지 않습니다. 2030 세대들은 발달된 인터넷 덕분에 아주 손쉽게 부동산 정보를 구하고 그 정보를 현재 상황에 대비시킴으로써 급변하는 흐름을 읽어내는 속도가 예전 세대들에 비해 엄청 빠르며 그 정보의 확산되는 속도 또한 엄청 빠릅니다. 지금 부동산 시장이 하락장이라고 해서 관심을 꺼버리는 것보다는 항상 경제 뉴스를 정독하고 귀 기울이다가 부동산 시장의 변화가 느껴질 때, 그때를 노리십시오. 준비된 자만이 다음 버스에 오를 수 있습니다. 함께 읽으면 도움 되는 글들 링크 남겨 드리고 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 

 

 

2023년 부동산 전망은 이것만 알면 된다!!

 

 

2023년 부동산 전망 한방에 알아보기