1기 신도시 특별법의 재건축 장, 단점 총정리

 

많은 사람들의 관심이었던 1기 신도시 특별법이 [노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법] 이란 이름으로 23년 2월 7일에 발표되었습니다. 재건축 관련 법령들이 많이 바뀌어 기대와 우려 섞인 목소리가 나오고 있는데 어떤 점이 어떻게 바뀌었는지 지금 바로 시작하겠습니다. 

 

1기 신도시 특별법이란?

1기 신도시는 분당, 산본, 평촌, 일산 등의 (부산 좌동, 대전 둔산, 광주 상무) 지역에서 90년대 초에 건설된 아파트 지역들을 말하는데 이들 중 대부분의 아파트가 노후화로 인해 살기 불편하여 재건축을 하고 싶어 하지만 그 지역의 낮은 용적률과 안전 진단이라는 걸림돌로 사업성이 나오지 않아 재건축을 하지 못하고 리모델링 등 다른 방식으로 건축물을 업그레이드하여 삶의 질을 올리려 시도하고 있었습니다.

그러던 중 윤석열 정부의 재건축 관련 규제 완화가 20년 이상 경과한 100만㎡이상의 택지에 적용, 용적률 최대 500% 상향, 안전 진단 면제라는 공략이 이번 발의를 통해 가시화되면서 많은 사람들의 관심을 받고 있습니다.

 

재건축절차 바로가기

 

용적률 완화

용적률은 대지면적에 대한 건축 연면적을 비율입니다. 

용적률 완화의 장점을 쉽게 말해 용적률이 크면 건물의 높이 (층수)를 더 올릴 수 있고 그에 따라 사업성이 높아지게 되죠. 

하지만 1기 신도시의 경우 건축 당시 해당 지역의 용적률을 거의 다 채워서 건축하였기에 안전 진단이 통과된다 한들 사업성이 나오지 않아 재건축하기 힘들었지만 용적률을 최대 500%까지 건축할 수 있게 혜택을 주게 되면 30층 이상 건축이 가능해지니 입주민들의 부담도 줄게 되고 공급량도 늘어나게 되니 1석 2조의 효과를 기대할 수 있습니다. 

 

하지만, 용적률을 높여 공급량이 늘어난다고 해서 장점만 있는 것은 아닙니다

용적률 완화의 대표적인 단점으로 소위 말하는 '닭장 아파트'가 될 가능성이 높습니다. 좁아진 동 간 거리로 뷰는 포기해야 되고 중, 저층을 분양받는 사람들은 일조권 침해도 문제가 될 것입니다. 

더 나가아 좁은 면적에 세대수만 늘어나게 되니 기반 시설, 인프라 부족은 물론 교통 정체까지 올 수 있게 되죠. 

 

안전 진단 면제

• 특별 정비 구역 지정 시 완화
• 대규모 기반시설 확충, 자족 기능 향상이 필요한 경우 면제

사실 필자 개인적인 생각으로 용적률 완화는 장점보다 단점이 명확하기에 반기는 소식은 아니었지만 안전 진단 완화 및 면제는 조금 달리 생각합니다. 

지금까지 대한민국의 모든 아파트들의 걸림돌은 바로 '안전 진단'이었습니다.

건물이 기울어지고 금이 가며 뛰어와서 발로 차면 건물이 넘어질 정도가 돼야 안전 진단이 통과된다는 말이 있을 정도로 삶의 질이 현저히 떨어지고 매일 같이 녹물이 나와도  안전 진단이 통과되지 않아 재건축을 하지 못하는 아파트들이 많았습니다. 

안전 진단 완화, 면제라는 규제 완화가 공급 과잉을 불러올 수 있는 단점이 있긴 하지만 그보다 명확한 장점들이 있으니 1기 신도시의 가능성을 확인한 후에 차후 완화의 폭을 넓혀갔으면 좋을 거 같습니다. 

 

통합 심의, 이주 대책

재건축 사업을 하기 위해서는 각 단계 별 받아야 하는 인·허가 사항들이 존재합니다

짧게는 수개월에서 길게는 2,3년씩 시간들을 소비하게 되니 그 기간 동안 거주민들의 불편함이 컸었는데 이러한 점들을 완화하기 위해 특별정비구역에서 진행되는 사업에 통합 심의 제도를 적용하여 사업 기간의 단축을 도모하고 

입주민 이주 대책 역시 지자체에서 주도하고 정부가 지원하는 형태로 바뀐다고 하니 기대해 볼만하겠네요.

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필자의 총평

이번 1기 신도시 특별법을 보면서 느낀 점들이 많은데 그중 특히 아쉬운 점이 신도시 특별법에 해당 지역들을 살펴보시면 거의 다 수도권에 집중된 모습입니다.

물론, 수도권에 인구와 직장이 밀집해 있기 때문에 그 지역 위주의 정책을 펴는 것은 올바른 정책이라 생각하지만 현재 지방 중·소도시, 광역시의 인구가 급속도로 줄어들고 있고 쇠퇴화 되어가는 지역들이 많은데 그런 지역을 살릴 수 있는 일자리 정책과 지원 사업, 그리고 그들의 보금자리 제공 같은 혜택들을 마련하여 균형 있는 지역 경제 발전에 대한 정책이 없다는 점은 조금 아쉬움으로 다가옵니다. 

 

1기 신도시 특별법이 눈에 보이는 재건축으로 탄생되기까지는 최소 10년 이상의 시간이 걸릴 것입니다.

만약 투자로 진입하시려는 분들은 투자 기간 대비 기회비용까지 생각하시어 오랜 기간 묶일 자금에 대한 리스크 분석은 필수이며, 실거주로 생각하시는 분들은 입지가 뛰어난 지역을 대상으로 (1기 신도시는 대부분 입지 좋음) 고점 대비 하락폭 체크하여 진입 타이밍 계획해 두시면 보다 나은 선점 가능하시리라 생각되네요.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.