아파트 재건축 규제 완화 한방에 알아보기!!

아파트 재건축 규제 완화 한방에 알아보기!!

윤석열 정부의 주요 공약 중 하나인 재건축 규제 완화가 2023년부터 시행 예정입니다. 이 재건축에 대한 규제 하나 때문에 아직도 낡은 집에서 힘들게 생활하시는 분들도 많이 계시고 아파트 근방 인프라나 학군이 우수해서 다른 곳으로 이사 가지 못하고 어쩔 수 없이 계속 거주하시는 분들도 많이 계신데 이번 정부에서 추진 중인 재건축 규제 완화에 어떤 내용이 담겨있고 또 어떻게 대비하면 좋을지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

안전진단의 완화

뭐니 뭐니 해도 제일 큰 규제 완화는 안전 진단에 대한 규제 완화입니다. 사실 대한민국의 많은 아파트들 중 재건축 조건의 하나인 준공 후 30년이 넘은 아파트라 할지라도 건물 외관상 살아가는 데에 큰 문제가 있는 아파트들은 많지 않을 겁니다. 하지만 지하 주차장이 없는 경우의 아파트 주차난, 20년 차 넘어가면서부터 직접적으로 다가오는 배관 누수, 아파트 전반적 부분에서의 설비 노후화, 층간 소음, 벽간 소음 등으로 삶이 질이 현저히 떨어져 재건축을 추친하는 경우가 많았는데 콘크리트 구조의 아파트 특성상 30년은 거뜬히 버틸 수 있기에 매번 안전진단에서 미달되는 경우가 많았습니다. 그래서 이번 정부에서는 안전 진단의 항목 중 가장 큰 비중을 차지했었던 구조안정성의 비율을 50%에서 30%으로 규제 완화를 하면서 좀 더 자율적인 재건축의 길을 열어둠과 동시에 공급 물량도 확보하겠다는 의지가 엿보입니다. 그리고 예전 기준에서는 조건부 허가를 받으면 공공기관에서 나와서 적정성 검토라는 것을 한번 더 받았어야 했는데 의무 사항에서 선택 사항으로 바뀐다고 하니 조합의 입장에서는 시간 확보까지 플러스 효과가 되는 것입니다. 

 

1기 신도시의 미래 모습

얼마 전 현 국토교통부의 원희룡 장관이 유튜브에 나와서 1기 신도시에 대한 브리핑을 하였습니다. 중요한 내용만 요약해 본다면 2022년 9월에 신도시 개발에 대한 연구가 들어갔고 2023년 초 신도시 특별법을 발의 예정이며 1기 신도시는 미래 지향적인 재건축 도시가 될 계획이라고 발표하였습니다. 덧붙여 24년에서 25년 사이 5개의 선도구역을 지정해서 시범적으로 진행할 것이라고 말하였는데 여기서 많은 사람들이 궁금해하는 것은 대통령 선거 당시 내세웠던 공략 중 용적률 500%를 과연 실행할 수 있냐는 것입니다. 현재 1기 신도시를 포함하여 1990년대 이후로 지어진 전국 아파트들 대부분이 이미 200%의 용적률을 넘겼습니다. 90년 대 당시만 하더라도 전 국민의 근로 소득도 계속 오르고 그에 따라 주택 중 특히 아파트의 가격이 상승하던 시기여서 공급 물량을 더 많이 하기 위해 용적률을 늘린 것이었는데 그 당시 이미 용적률을 다 채웠기에 현재로서는 사업성이 떨어집니다.

 

용적률 500%의 단점

앞서 말한 "용적률 500%가 있으니 남은 용적률 300%를 일반 분양하여 조합원의 부담을 덜 수 있다"라고 말씀하시는 분들도 계시는데 답을 미리 말씀드리면 맞습니다. 정부에서 대선 당시 공약처럼 용적률 500%으로 상향시켜준다면 재건축 후 남은 물량은 일반 분양해서 좋은 가격에 팔고 원 조합원들 부담 덜면 됩니다. 하지만 여기서 생각해보셔야 할 것이 있습니다. 과연 용적률 500%의 아파트는 어떤 모습일 거냐는 말이죠. '공급이 부족해서 집값이 천정부지 오르니 용적률 확보하여 공급을 더 하자'라는 취지는 이해하고 좋은 발상이라고 생각하지만 만약 1기 신도시의 전체 아파트가 용적률 500%로 재건축을 하게 된다면 소위말하는 닭장처럼 되는 것입니다. 해당 아파트 전체 부지에 대한 건물의 높이가 너무 높아버리니 제일 앞동과 뒷동들 중 고층을 제외한 모든 세대들이 일조권의 영향을 받을 뿐 아니라 재개발처럼 도로나 기반시설까지 정비하는 것이 아니니 갑자기 늘어난 인구에 교통난까지 더해지는 것은 불 보듯 뻔한 상황입니다. 그리고 다른 한편에서는 이런 목소리도 나오겠네요. "왜 1기 신도시만 혜택을 주냐, 우리도 90년대에 지어진 아파트이니 우리에게도 용적률 혜택을 달라" 이런 목소리가 분명히 나올 것입니다. 대충 생각해봐도 대구의 수성구나 부산 해운대의 좌동 신도시에서 목소리를 낼 것으로 보이고 현재도 각 지역 커뮤니티에서는 심심찮게 그런 글들을 볼 수 있습니다. 

재건축 규제완화에 대한 필자의 생각

물론 이번 정부에서 강하게 추진한다면 될 거라 생각합니다. 즉 , 하고자 하는 의지가 제일 중요한 것이겠죠. 단순 대선과 총선을 위한 표를 의식해서 재건축 규제 완화를 말로만 한다는 것이 아니라 국민들 삶의 질을 향상하기 위한 마음이 크다면 누가 사업 진행해도 할 수 있을 거라 생각합니다. 그래도 요즘 같은 부동산 하락 시장에서는 주의 깊게 보셔야 할 것들이 많이 있습니다. 아니 정정하겠습니다. 부동산 하락장이든 상승장이든 재건축을 바라보고 진입하신다면 대지 지분과 용적률을 꼭 보시길 바랍니다. 대지에 대한 나의 지분이 많아야 추후 내가 부담해야 될 금액이 작아지는 것이고 용적률이 좋아야 일반 분양해서 수익금이 많아집니다. 물론 재건축은 초과이익에 대해 환수해가는 제도가 있긴 하지만 그래도 용적률 확보는 필수 요소입니다. 우리가 흔히 볼 수 있는 재건축 단지들을 보면 15층 이상의 아파트를 재건축하는 경우가 있긴 하지만 많이는 없습니다. 그런 경우는 입지가 그 지역의 최상급이어서 1:1 재건축을 해도 집값 상승분이 추가분담금을 웃도는 정도가 되어야 가능한 경우이며 보통 우리가 흔히 보는 재건축 단지들은 5층이상 10층 이하의 아파트들 중 대지지분이 좋은 경우가 제일 많습니다. 그러니 1기 신도시뿐만 아니라 다른 지역의 재건축 유망 단지를 보시는 경우라면 부동산 중개인이나 부동산 전문가와 상의하셔서 대지지분과 용적률을 꼭 확인하시고 만약 재건축 추진 중이거나 조합이 설립이 된 상태라면 조합 사무실 전화나 방문하셔서 조합장과 상담 예약하시어 앞으로의 추진 계획에 대해 상담받아보시는 것도 좋은 방법이라 생각합니다. 하나 덧붙이자면 조합장과 상담 후 조합장의 연혁 같은 것도 한번 알아보시면 그 조합에 대한 미래도 함께 예상할 수 있을 거라 생각합니다.  재건축에 절차와 방법 그리고 진입하면 좋은 시기에 대한 글도 함께 읽어보시면 도움 될 실 거 같아 링크 남겨 드립니다. 시간 내셔서 한번 읽어주세요. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 

 

 

아파트 재건축의 방법과 절차 이것으로 정리 끝