지역주택조합 가입하면 안되는 이유

이 글은 필자가 직접 지역주택조합 가입 후 겪은 내용을 사실에 바탕하여 작성하는 글이니 사심 없이 봐주시길 바라며 결론을 먼저 말씀드리면 필자의 조합은 성공적인 일반 분양 후 현재 착공 중에 있습니다. 지주택 하지 말아야 되는 이유. 지금 바로 시작하겠습니다.

 

목차
1. 지역주택조합 사업의 위험성
2. 지역주택조합을 하면 안되는 결정적 이유
3. 끝맺음

글쓰기에 앞서

앞서 말씀드린 바와 같이 필자의 조합은 현재 일반 분양 완판 후 준공을 바라보고 있습니다. 그래서 이 글을 쓰는 게 모순이라 생각하실 수도 있겠지만 사실은 절대 그렇지 않은 것이 조합 가입 후 약 8년이라는 고통의 시간과 기회비용, 거기에 따라오는 악재들 까지 생각하면 외부에서는 일반 분양가보다 저렴하게 착공하여 성공한 조합이라 칭하지만 결코 그렇지 않다는 것을 먼저 말씀드리고 싶습니다. 아래 글은 제가 지주택 가입하면서 있었던 과정들을 서술해 놓은 글입니다. 시간 되시는 분들은 읽어보시면 도움 될 거라 생각합니다.

지역주택조합 사기, 지역주택조합 피해, 지역주택조합 탈퇴

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지역주택조합 사업의 위험성

1. 사람이 변한다

무슨 말인지 이해 안 되시는 분들이 계실 텐데 쉽게 설명드리면 "돈 앞에 장사 없다"라는 말입니다.

보통의 경우 조합 설립 후 임원을 선출해야 하는데 그 시기에는 가입 인원도 적고 조합 일에 대해 지식이 있는 사람들이 전무하다 보니 그 지역의 지주나 오랫동안 살았던 순박한 사람들이 임원으로 출마하는 경우가 많습니다. 투표 권한이 있는 조합원들 역시 지식이 없으니 보통 출마하는 사람들을 뽑아주기 마련이죠.

필자의 개인적인 생각으로 문제의 시작은 여기서부터라 보는데 임원들에게 전문적인 지식이 없다 보니 믿고 의지할 수 있는 것은 조합의 업무를 담당하는 업무 대행사가 유일합니다.

조합 사업 전반적인 돈의 흐름과 진행 과정들을 세심하게 알고 있는 업무대행사가 임원들에게 달콤한 유혹을 한 뒤 토지를 매입하면 어떤 결과가 발생할까요?

우리 조합의 경우 조합장, 임원의 토지 매입 비용이 다른 지주들의 토지 매입 비용보다 몇 배나 비싼 금액으로 매입이 되었고 (입지는 거의 비슷했음) 그 당시 지주들이 그 사실을 알게 되어 폭동이 발생하자 업무 대행사에서는 지주들의 입막음 용으로 말도 안 되는 서면 계약을 하여 차 후 조합원들의 피해는 더욱 가중되었습니다.  

그렇게 시간이 지나면서 예전 임원 선출 선거 출마 당시 당찬 포부를 밟혔던 임원들은 온대 간데없고 사리사욕에만 눈이 먼 임원들이 남아 있는 것이죠. 

지금 와서 생각해 보면 돈이 사람을 변하게 한 것인지, 아니면 원래 변할 사람이었는지 분간이 잘 안 되네요. 

 

2. 업무대행사의 만행

그렇게 조합에 많은 잡음들이 있어도 업무대행사에서는 계속 조합원들을 모집하여 그 계약금으로 해당 지역 내의 토지를 매입하고 있을 겁니다. (토지 매입에 적극적이지 않는 업무대행사도 많습니다) 

하지만 잘 생각해 보시면 조합의 가입 계약금이 얼마 정도 되던가요?

토지 매입 비용, 사업 진행 비용, 사무실 운영 비용 등을 사용하고도 남은 정도의 계약금인가요?

아닙니다. 계약금은 그 전체 운영 비용에 10분의 1도 안 되는 금액입니다. 

그리고 조합 가입 시 처음 지급하였던 업무대행비는 말 그대로 업무대행사에서 조합을 대신하여 조합원들을 모집, 가입시킨 대가로 작게는 천만 원에서 많게는 수천만 원까지 받아가는 일종의 용역 금액이지 그 돈은 절대 우리 사업에 투입되는 비용이 아닙니다. 

그렇게 수십억의 비용을 챙기고 달아나버리는 업무대행사는 부지기수며 결국 남은 돈이 없으니 업무대행사에서는 더 이상의 토지를 매입할 수 없고 남은 것은 매입하다만 토지와 상처만 남은 조합원들 뿐이죠.

결국 우리 돈으로 배 채우는 사람은 따로 있었던 것입니다. 

(모든 조합에 해당되는 내용은 아닙니다)

 

3. 없어진 돈과 추가 분담금

결국 그 계약금은 얼마 가지 않아 바닥을 드러내고 말죠. 그때쯤 생기는 것이 바로 비상대책위원회 (이하 비대위)입니다.

비대위가 결성되고 조합장과 업무대행사에게 왜 돈이 없냐 따져 물어보지만 이미 허공으로 날아가버린 돈이 돌아오는 것도 아니고 나머지 토지를 매입하기 위해서는 또다시 조합원들의 피, 땀 흘린 돈이 투입되어야 하는데 여기서 조합원들의 의견이 많이 갈립니다. 

그리고 총회를 열어 조합장과 임원들을 해임하고 또다시 새로운 조합장과 임원들을 선출하지만 사람이 바뀐다고 조합 상황이 바뀌는 것은 없습니다. 

결국 고금리의 브리지 대출을 (조합원 개인 신용을 담보로 한 집단 대출) 이용하여 나머지 토지를 매입하고 나면 막대한 추가 분담금으로 앞으로의 고통을 예견할 뿐이죠.

 

4. 일반 분양의 리스크

일반 분양이라도 잘되면 그나마 다행인데 요즘 같은 부동산 경기에는 완판을 기대하기 힘듭니다.

더불어 지역주택조합 사업을 하는 많은 건설사들 중 일반 분양에서 완판 되지 않은 물량에 대해 리스크를 감수하기는커녕 막대한 할인율로 남은 물량을 해소해야 한다는 도급계약서가 존재하기에 그마저도 조합원들의 리스크가 되며 분양 후 건물이 올라가는 과정에서 물가 상승이라는 명목으로 또다시 조합원들에게 수 백억의 추가 분담금을 요구하는 건설사는 정말 악마에 가까울 정도의 모습을 보이고 있습니다. 

당연 조합에서는 반발을 할 테고 제 추측으로 이 과정에서 건설사가 매수한 조합원 몇 명을 가입시키거나 아니면 조합원 중 말에 힘이 있는 조합원 몇 명을 매수하여 비대위를 구축합니다. 

그 비대위들은 "조합이 비리를 저지르는 것 같다"라는 거짓 정보를 흘려 조합원들의 분열을 일으키고 막대한 추가 분담금이라는 공포심으로 조합을 장악하여 결국 "어쩔 수 없다. 도장 안 찍으면 사업 진행이 안되고 공기가 늦어질 수도 있다"라는 프레임을 씌워 잘 모르는 조합원들에게 설득 아닌 설득으로 추가분담금에 도장을 찍으려 할 것입니다. 

 

지역주택조합을 가입하면 안 되는 결정적인 이유

워낙 사건, 사고가 많고 글을 쓰고 있는 중 한 순간의 기억으로 글을 적어 내려가다 보니 빠뜨린 내용도 많을 거 같은데 앞서 서술한 내용들을 다 제외하더라도 지역주택조합을 가입하면 안 되는 결정적인 이유를 말씀드리겠습니다

• 사업 기간 동안의 기회비용
• 주택법의 한계

일반적으로 지주택 사업은 아주 짧게는 5,6년에서 길게는 10년까지 사업을 끌고 가는 경우도 있습니다. 

그럼 최고의 컨디션이라 보고 5,6년이라 생각했을 때 그 기간 동안 약 수 천만 원에서 1억 넘는 돈이 기회비용을 잃고 조합에 묶이는 돈이 됩니다.  

1 주택자의 경우 청약이나 미분양 물건을 구입할 수도 없겠죠. 물론 조합 물건을 팔면 안 되냐 하시는 분들도 계시겠지만 막상 부동산에 매물을 내놓으면 조합 물건은 큰 메리트가 없습니다. 당연 사업 상 리스크 때문이죠. 

더 좋은 입지의 매물들이 눈앞에 스쳐 지나가는 고통을 그대로 느끼실 수밖에 없습니다. 

또 하나, 주택법이 아무리 계정을 했다 하더라도 한계가 있죠.

부동산 가격이 너무 올라 (하락했지만 그래도 젊은 사람들이 진입하기에는 부담스러운 경우) 지주택 사업으로 눈을 돌리는 젊은 층들은 다양한 정보를 통해 지주택에 가입하는 경우도 많지만, 그래도 위험하긴 마찬가지입니다.

사업이 잘 안 될 경우를 대비해 가입 시 충분한 증거들을 확보한다고 하지만 소송을 통해 이긴다 한들 바뀌는 게 있을까요?

업무대행비 수 천만 원은 당연히 못 받는 금액이고 판결문에 조합에서 돈을 돌려줘라고 해도 조합에 돈이 없는데 어떻게 돌려줄 수 있겠습니까?

더불어 그 소송 비용까지 적은 금액이 아니기에 승소하여 받는다고 해도 당장 투입해야 되는 비용은 젊은 사람들에게 부담스럽긴 마찬가지이죠.

그럼에도 불구하고 홍보관에서 일하는 사람들의 입담과 아름답게 꾸며 놓은 모델하우스에 꼽혀 이 글을 보고도 가입을 망설이시는 분들이 계실 겁니다. 

좋습니다. 선택은 본인의 몫이죠. 

그런 분들은 지금부터 제가 하는 말을 잘 들어주시길 바랍니다. 

첫 번째로 지주택에 대해 공부 많이 하십시오. 업무대행사가 하는 말에 대해 조목조목 따져볼 수 있고 아닌 것에 대해 정확히 짚어 내실수 있을 정도로 지주택에 대해 공부를 하세요. 

두 번째로 조합장이 되십시오. 본인이 조합장이 되어 조합을 살리던 본인의 이익을 차리던 둘 중 하나를 하겠다는 생각하고 가입하시길 권해드립니다.

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끝맺음

지금 이 순간에도 지주택으로 고통받으시는 분들은 전국에 많이 계실 겁니다. 힘들게 모은 돈으로 집 한 채 장만하려다 고통받으시는 분들도 많이 계시고, 자식에게 신혼집 장만해 주려다 돈 다 날린 분들도 계시죠. 

그런 분들은 그 돈이 본인의 인생이자 전 재산입니다. 그런 돈으로 누군가는 벤츠를 사고 좋은 집을 매입하겠죠. 

지역주택조합법은 악법 중의 악법이며 없어져 할 참 더러운 법입니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.