인구 감소로 알아보는 부동산 전망, 아파트 전망

 

'부동산 가격은 장기적 우상향이다' 라는 부동산 상승론자와  '이제 집값 상승은 끝났고 더이상 부동산으로 돈벌기 힘들다' 라고 주장하는 하락론자와의 대립에서 빠지지 않고 나오는 근거는 아마 '인구 감소' 일 것이다. 어떤 근거를 보고 판단할 것인지 분석해보는 시간을 갖도록 하겠다.

 

현재 대한민국의 인구 감소

한국의 경제 성장률이 오는 2050년에는 0.5% 까지 하락할 것이라는 한국 개발연구원 (KDI)의 연구 결과가 발표되었다.그리고 현재도 이미 고령화 사회지만 2070년에는 한국의 인구 절반 가까이가 만 65세 이상이 노인일 것이라는 충격적인 발표 역시 나왔다. 문제는 지금부터이다. 아이를 세계에서 가장 적게 낳고 그에 반해 사망자는 빠르게 증가하고 있어 인구 감소의 속도가 빠르다는 것. 합계 출산율만 봐도 홍콩을 제외한 전 세계에서 최하위인 0.81명. 이 상태로 지속되면 생산연령 인구 100명당 부양해야 할 고령인구수를 의미하는 총부양비는 현재 40.8명에서 2070년에는 116.8까지 올라가게 된다.이게 가장 무서운 점이다. 먼 미래에 내 자식이 엄청난 짐을 지게 된다는 점이고 약 3배 가까운 세금 및 보험료를 낼 수밖에 없다는 것이다. 현재 통계에 의해 계산된 바로는 2070년이라고 하지만 어디까지나 계산일 뿐이고 다른 자료가 추가되거나 제외되면 2070년이 아닌 조금 더 빨리 오거나 조금 더 느리게 올 수도 있을 것이다.

 

 

생산가능 인구가 줄어들면 발생하게 될 일들에 대한 예상

앞서 말한 바와 같이 가장 활발히 경제 활동을 해야 하는 3040세대들이 짐이 커진다. 내가 원하든 원하지 않았든 현세 대들보다 더 많은 세금과 각종 연금들로 자신의 근로소득에 비해 너무 많은 각출성 지출이 나가게 된다. 그걸 보고 누가 취업을 하고 싶겠는가. 경제 주력인 3040세대가 줄어들면 생산이 줄고 또 소비와 투자도 줄어들게 될 것이고 자연스럽게 경제가 어려워지게 될 것이다. 역연령 구조는 피할 수 없겠지만 여기서 정부의 정책이나 다양한 출산 정책들로 이러한 현상을 조금이라도 늦출 수 있다면 다행일 것이다. (실제 영국들 다양한 국가에서 이민 정책을 시도하였지만 전 세계 인구가 줄어드는데 이러한 정책도 정답이 될 수는 없다) 

 

인구 감소로 인한 부동산 전망, 집값 전망

지금까지의 이론은 통계적인 부분이라 많은 분들이 공감하실 테지만 여기서 찬, 반이 나눠질 것 같다. '인구가 줄었으니 부동산 경기도 안 좋아질 것이다'와 '그래도 부동산은 장기적 우상향이다'라는 의견이 나눠질 거라 보는데 필자의 개인적인 생각은 반반이다. 인구가 줄어들게 되면 인프라가 좋은 곳 즉 부동산으로 말하자면 입지, 인프라가 좋은 곳의 가치는 더욱더 올라갈 것 같다. 질 높은 교육이 (자녀를 적게 놓게 되니 교육에 더 큰 투자) 있고 메이저 급 종합 병원이 (고령화로 인한) 있는 곳의 집값은 아마도 장기적 우상향이 될 수밖에 없을 거 같고, 그리고 인간이란 동물은 높은 곳에서 먼 곳을 바라보며 뷰가 좋은 곳에 살기 원하지만 응집하고 싶은 본능이 있기 때문에 그러한 입지가 좋은 곳의 가치는 내려가지 않을 거라 본다. 그리고 현재 대한민국의 절대 인구가 줄고는 있지만 세대수는 늘어나고 있다. 서울 같은 경우 1인 가구가 전체 가구의 약 40%로 1위를 달리고 있고 우리가 흔히 말하는 4인 가구 제일 평범한 4인 가구는 4위에 위치해있다. 2인 가구가 2위이다. 여기서 중요한 건 요즘 흔히 말하는 MZ세대는 1인 가구라 하더라도 예전 4050 세대가 독립했을 때 잠시 거주했던 원룸 같은 4~10평 정도의 집을 원하는 게 아니라 적어도 20평 이상의 안정적이고 쾌적한 집을 원하다고들 한다. 이러한 추세로 봤을 때 당장 절대 인구가 줄어든다고 해서 집값이 드라마틱하게 떨어질 거 같진 않고 5대 광역시나 인프라 좋은 신도시 위주로는 지난 상승장의 큰 거품이 지나고 2019년도 가격으로 어느 정도 맞추어지고 나면 다시 장기적 우상향이 될 것이라 본다. (개인적인 생각입니다) 하지만 통계청 자료에 의하면 지방 소도시들 중 현재 약 80개의 도시가 인구 소멸이 될 것이라 예상하던데 정부에서 수도권에만 집중되어 있는 인프라나 기업체들을 이러한 인구 소멸 예상 지역으로 옮기지 못한다면 지방 도시들의 인구 소멸은 피할 수 없는 일이 될 것이다.  일본의 경우 출산율이 줄어들고 신생아나 영유아가 급속도로 줄었지만 오히려 그러한 산업의 매출은 증가하고 있다. 고급화나 프리미엄으로 더욱더 지출을 한다는 것이다. 우리가 일본처럼 된다는 보장은 없지만 일본이 우리나라가 걸어가야 할 길을 먼저 걸어가고 있으니 변화 추이를 지켜보면서 미리 대비하여 앞으로의 큰 변화에 흔들림 없이 준비하면 좋을 거 같다. 부동산에 관련된 다른 자료도 링크 걸어두겠습니다. 필요하신 분은 읽어보셔요. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

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