부동산 심리로 알아보는 부동산 전망, 아파트 전망

 

부동산 심리로 알아보는 부동산 전망

끝이 보이지 않을 것만 같은 유례없는 이번  부동산 하락 시장을 정확하게 예측할 수 있는 사람은 아무도 없습니다. 필자는 다른 전문가들이 접근하지 않는 방식으로 이번 하락 시장의 원인과 끝을 예상해 보겠습니다. 자신과 생각이 다를수도 있으니 비난보다는 많은 충고 부탁드립니다. 

 

2022년 부동산 하락의 시작...

전국 각 지역 특히 서울부터 시작하여 세종, 대전, 대구, 부산할 거 없이 전국이 완벽한 하락 시장을 맞이하고 있는 가운데 중,소도시 즉 오름폭이 작았던 도시들을 제외하고 기본 몇억씩 빠지는 초급매물들은 심심찮게 찾아볼 수 있다. 그중 단연 가격의 낙폭은 서울이 제일 큰데 그럴수밖에 없는 게 서울 지역 아파트 매매 거래건 수가 월평균 거래량에 10분이 1밖에 안되니 이해가 될 만도 하다. 어디 서울뿐이겠는가... 대구, 부산 각 지역에 대장 아파트라고 할 수 있는 수성구와 해운대구 아파트 가격도 몇억씩 다운해서 초초급매로 내놔도 보러오는 사람이 없는게 지금의 부동산 시장이라고 할 수 있다. 

 

2022년 부동산 시장 하락의 원인

여기서 각 지역 전문가의 의견이 분분할 것으로 보인다. 어떤 전문가는 '2022년뿐만 아니라 2023년에도 부동산은 상승할것이다' 라고  말했었던 전문가도 있었고 또 어떤 전문가는 '아니다 22년부터는 하락 할 것이다. 조금 지켜보자'라고 말했던 전문가들도 있었는데 여기서 중요한 점은 그 많은 전문가들이 예측한 자료들이 전부 제각기 다르다는 점이다. 한마디로 얘기하자면 이번 장은 부동산 시장의 상승과 하락을 예측하는 자료들이 많아도 너무 많다는 것이다. 예전처럼 '수요와 공급에 의해 상승할 것이다' , '금리에 의해 어떻게 될 것이다' 이렇게 딱 맞아떨어지는 자료에 의해 예측을 할 수 있었던 게 아니었다라는 것이다.  그럼 이번 하락장의 가장 큰 원인이 무엇인가... 필자가 생각하기에는 매도자, 매수자 사이의 심리와 끝을 알 수 없는 금리 상승이 뒤섞여 나타난 원인이라고 생각된다. 심리가 부동산 가격을 운반한다? 예전부터 심리가 중요한 원인이라는 말은 있었지만 이렇게 큰 낙폭을 가져오는 원인이 될까라고 의문을 가진다면 이번 장을 움직인 2030세대들을 생각해 보자. 2030세대들은 매우 다양하고 빠르게 정보를 습득하고 그 정보에 대한 반응 역시 매우 빠르다. 그렇게 많은 정보들로 뒤쳐지는게 아닌가라는 생각에 너 나 할 것 없이 저금리로 '영끌' 을 해버린 것이다.  주식이나 코인처럼 그들의 주도하에 상승한 부동산 시장이 한 번에 '확' 하고 치솟았는데 그 열기가 양적 긴축과 금리 상승으로 식어버리니 코로나에 의한 유동성 이전 5,6억 하던 집값이 이렇게 단기간에  10억, 12억까지 신고가를 찍었다가 현재 7,8억 초 급매에도 매도가 안되는 상황이 되어버린 것이다. 

 

앞으로의 부동산 하락장에 대처해야되는 자세

한마디로 표현하자면 어금니 꽉 물고 버텨야 된다. 쉽게 말하면 '존버'라는 것이다. 집은 필수재이다. 집 없이는 살 수가 없기에 다음 상승장 버스에 몸을 싣기 위해서라도 어금니 물고 버텨야 된다는 것이다.150, 200만원 넣던 담보대출 이자가 300, 400만원, 그 이상이 되어도 버틸 수 있는 사람은 버텨야 된다. 외식도 줄이고 옷도 최대한 사지 말고 블랙 프라이데이, 크리스마스 파티 이런 것들 전부 다 본인 기억속에서 지우길 바란다. 버티고 또 버티다 보면 다음 버스는 오기 마련이고 이 버스에 승차할 수 있는 사람은 이 모든 풍파를 버틴 사람이라는 것을 기억하자.하지만 버틸 수 없는 사람도 분명 존재하기 마련이다. 12억에 영끌한 집이 얼마 전 7억에 거래되어서 매일 반복되는 부부 싸움에 술 없이는 잠을 이룰 수 없다는 기사를 본 적이 있다. 마음 아프지만 어쩌겠는가 이게 현실인 것을...이런 사람들은 최대한 빨리 하루라도 빨리 매도하는 것도 한 가지 방법이라 생각한다. 잊을 건 잊고 다음 기회를 대비하기 위해서라도 매도해 버리고 (매도하기 전 꼭 집 깨끗이 정리 정돈하고  매수자 집 보러 오기 1시간 전부터 보일러 돌리고 최대한 집에 있는 전등은 모두 켜놓고 있길 바랍니다) 다음 상승장에 승차할 생각을 해야 한다. 그때까지 최대한의 시드머니를 모으자.

 

부동산 상승장은 언제부터...

여기에 대해서도 전문가들의 의견이 분분할 것으로 예상된다. 정답을 미리 말하자면 아무도 모른다. 하지만 예상은 해볼 수 있지 않겠는가...  '파월' 이 언제 금리 상승을 멈출지... 한국은행은 언제 금리를 내릴 것인지...또 윤석열 정부에서는 어떠한 정책을 내놓을지 예의 주시하면서 내년 더 심하게 다가올 경기 침체에 대해서도 미리 대비를 하는 것이 좋을 것 같다. 개인적인 생각으로는 23년 하반기까지는 기준금리 5프로까지 예상하면서 더 이상 올리기는 힘들 것으로 보이며(물론 미국의 인플레이션을 잡아야 됨)  24년 상반기부터는 조금씩 금리를 내릴거 같다. 부동산을 여기에 대입시켜보면 당장 금리를 내린다고 부동산 집값이 상승하는 것이 아니기에 24년까지 하락과 보합이 뒤섞여 있으면서 25년부터는 조심스럽게 약 상승이 되지 않을까? (인플레이션이 잡혔다는 과정하에) 거기에 덧붙여 미래의 공급량과 정책들이 어떠하냐에 따라 조금 더 구체적으로 나뉘어질 것으로 보인다. 마지막으로 예전부터 째려보고 있던 집이 본인의 매수 예상 금액까지 내려왔고 대출 없이 매수할 수 있는 상태라면 현 금액에서 조금 더 네고 후 매수하는 것도 나쁘지 않다고 생각한다. 지금은 명백히 매수자 우위 시장이다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다

 

2022.11.22 - [부동산 전망] - 인구 감소로 알아보는 부동산 전망, 아파트 전망

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