남천 자이 입지 분석 및 미래 가치 분석

남천자이 분석글

"너희 서장 남천동 살제?" 영화 '범죄와의 전쟁'에서 최민식 배우님의 명대사인 부자 동네 그 남천동이 맞습니다. 특별공급 57 가구 모집에 3065명이 분양 신청을 하였고 평균 53.77 대 1의 경쟁률로 마감 후 1월 3일 당첨자 발표만을 기다리고 있는 가운데 아직까지 부동산 카페나 각종 커뮤니티 게시판에는 " 남천 자이 완판이 된다 안된다, 미계약이 나온다 안 나온다"로 사람들의 입에 오르내리고 있어서 필자의 주관적인 견해를 덧붙여 입지 분석 및 미래 가치 분석을 한번 해보려 합니다.

부산의 첫 3000만 원대의 분양가

처음 남천 자이 분양 정보를 확인하기 전 일반 분양이 임박했을 때에 유명 부동산 커뮤니티에는 불확실한 정보로 분양가에 대한 많은 이야기가 오고 갔습니다. 필자도 평당 2000만 원은 확실히 넘을 거 같았고 2500만 원 선에서 분양할 것 같다는 느낌을 받았었는데 막상 뚜껑을 열어보니 평당 3000만 원이라는 예상치 못한 금액에 놀란 것은 사실입니다. 국민 평수인 34평을 기준으로 약 10억이라는 분양가가 책정이 된 것이죠. 서울이나 수도권을 기준으로 10억이라는 분양가가 놀라운 금액은 아닐 수 있겠지만 부산에서는 첫 10억 분양가이며 이전 최고 분양가인 해운대엘시티를 기준으로도 평당 약 270만 원이 비싼 금액이기에 필자는 많이 놀랐습니다. 후분양이라 분양가 상한제 적용에 대한 심의를 안 받으니 그 금액이 나올 수 있었다는 평이 지배적이고 발코니와 가구, 에어컨 등 옵션이 무상으로 제공되기에 타 분양 아파트 비교 분석 시 평당 100만 원 정도는 낮게 봐도 된다라는 평도 많습니다.

남천 자이의 입지 분석 및 장점

남천 자이의 최대 장점은 '광안 대교'입니다. 거실 문 앞에 펼쳐지는 광활한 광안 대교 뷰의 가치는 부산에서는 거의 톱클래스 뷰에 속하며 매년 열리는 부산의 대표 축제 '광안리 불꽃 축제'를 거실에서 교통 체증 없이 실시간으로 감상할 수 있다는 장점은 부산에서도 독보적이라 생각합니다. 하지만 아쉽게도 광안 대교 뷰가 나오는 동, 호수는 일반 분양 분 중에는 거의 없으며 일반 분양이 아닌 비교적 동, 호수가 좋은 조합원 물건들도 바로 옆 남천 그랑자이가 준공되면 대부분 그랑 자이 아파트 때문에 뷰가 가려져 최대 장점 중 하나인 광안 대교 뷰가 사라진다고 봐도 무방합니다. 그래도 남천 그랑 자이가 완공되려면 아직 시간이 많이 남았기에 당장 큰 걱정은 안 해도 되겠네요. 또 하나의 장점은 아무래도 광안리겠죠. 광안리 해안길을 따라 조깅하는 사람들을 볼 때면 은근히 부럽기도 하였는데 남천 자이 입주민들에게는 큰 장점이 될 거라 생각하고 초품아는 아니지만 도보로 5분 거리인 광남초와 근처 부경대와 경성대가 교육환경을 뒷받침해주고 있습니다. 그리고 부산은 고바위가 많고 교통 체증되는 구간이 많아 지하철의 유무가 아파트 가치를 좌지우지하는 큰 이유 중 하나인데 남천 자이는 역세권이라 하기엔 지하철이 조금 멀어 준역세권이라 보는 게 더 정확한 거 같고 광안대교와 황령터널가 근처에 있어 부산 내에서 교통은 좋은 편에 속합니다.

남천 자이의 '뷰'의 한계

필자의 개인적인 견해이니 참고만 해주시길 부탁드립니다. 남천 자이는 부산 내에서도 매우 훌륭한 아파트라고 생각합니다. 부산에서 첫 번째로 분양가 10억을 이룬 아파트이며 부산의 랜드마크인 '광안대교'를 끼고 있는 아파트라는 사실만으로도 톱클래스에 속한다고 생각하는데 앞서 말씀드린 바와 같이 뷰의 시한이 정해져 있다는 건 매우 치명적입니다. 부산에서 제일 비싼 아파트 지역인 '마린 시티' 같은 경우 영구 뷰입니다. 지금 같은 하락 시장에서는 마린 시티라도 예외가 될 수는 없겠죠. 하지만 마린시티의 가치가 떨어지는 것은 아니라 생각합니다. 물론 이와 같은 평가는 생각에 따라 다를 수는 있겠지만 필자의 개인적인 견해로는 그렇습니다. 다시 돌아와서 마린시티의 가치가 떨어지지 않는다라고 생각하는 이유는 타 지역에 없는 마린시티만의 희소성에 있습니다. 광안대교를 타고 가다 마린시티의 불빛을 보면 누구나 살아보고 싶지만 그럴 수 없는 제한된 수요가 마린 시티의 가치죠. 그 가치 형성 요인 중 가장 큰 요인은 '뷰'라고 생각합니다. (그리고 마린 시티 내의 지역 분위기 또한 타 지역에 비해 매우 뛰어납니다). 영구적인 뷰. 내 집 거실 안에서 광안리와 광안대교, 날씨가 아주 좋은 날에는 멀리 대마도까지 보이는 마린시티만의 뷰. 그 뷰가 마린시티의 가장 큰 가치이죠. 하지만 남천 자이는 아주 좋은 입지임에도 불구하고 뷰에 제한이 있을 예정이니 너무 안타까운 점이고 그 뷰의 제한이 들어오는 인근 시점부터는 남천 자이 전망에 대해 미지수입니다.

남천 자이와 인근 아파트 비교 분석

현재 남천 자이 일반 분양 물건들은 오션뷰가 거의 나오지 않습니다. 그 말인즉슨 남천동의 장점과 인프라, 입지만 보고 청약을 하는 건데 그에 비해 10억이라는 분양가는 조금 과하지 않나라는 느낌이 드는 건 사실입니다. 인근 비슷한 입지의 아파트의 경우 물론 남천 자이만큼의 신축은 아니지만 10억에 못 미치는 매매 물건들이 많이 있고 혹은 입지가 남천 자이 보다 더 나음에도 매매 호가가 10억이 안 되는 곳이 많이 있습니다. 그러한 분석등으로 분양가 10억은 과한 부분이 있는 거 같고 다른 한편으로 생각해보면 남천 자이가 입주를 하고 가까운 미래에 바로 옆 남천 비치가 준공을 하게 되면 앞서 말씀드린 바와 같이 뷰는 포기해야 되겠지만 엄청난 세대수가 주는 웅장함과 인근 동네의 개발, 그리고 그에 걸맞은 세대수가 들어옴으로써 생기는 인프라들, 학원가 형성 등 따져보면 플러스가 되는 요건들도 많을 거라 생각합니다. 남천 자이. 좋은 아파트 임에는 틀림이 없습니다. 부산 내에서도 상급지 중 하나이며 마린시티와 같이 살아보고 싶은 수요가 매우 많을 거라 생각합니다. 필자도 광안대교 넘어가면서 몇 번 봤었는데 너무 훌륭한 아파트였습니다. 1월 3일 당첨되시는 분들 미리 축하드리며, 등기 잘 가져오시고 입주하셔서 좋은 일만 가득하시길 바라겠습니다. 함께 읽으면 도움 되는 글 링크 남겨 드리며 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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