부동산 재개발 사업 완전 정보 알아보기!!

부동산 재개발 사업 완전 정보 알아보기!!

재개발은 부동산의 꽃이라 칭하듯 기본계획 수립의 시기부터 사업이 완료되는 단계까지 각각의 사업절차 안에 본인이 계획한 자본금으로 정상적인 사업이 진행되는 구역에 진입한다면 큰 수익을 노릴 수 있거나 아니면 그곳에 삶의 터진을 꾸릴 수 있습니다. 그리고 재개발 구역에 초기 진입하시는 분들은 건물이 올라가기 전 사업 진행 단계별로 프리미엄이 올라가는 것을 보고 매도하여 수익을 발생시키시는 분들도 계시니 부동산의 꽃이라 불리는 '재개발' 어려운 용어와 불필요한 정보는 빼고 지금부터 바로 알아보겠습니다.

 

주택 재개발 사업 시행 절차, 정비 계획 수립 및 지정

주택 재개발 사업은 쉽게 말해 주거, 도로, 기반시설이 열악한 곳을 전부 다 허물고 새로운 건물로 탄생시키는 사업인데 규모가 큰 지역은 거의 미니 신도시 급으로 재탄생하는 현장도 여러 곳이고 규모가 중형급 이상 되는 지역들은 구역을 나누어 지정하여도 완공 후에는 커다란 덩어리가 되어 이 역시 미니 신도시 급인 곳들도 많이 생기는 추세입니다. 이러한 사업에 있어서 가장 첫 번째로 해야 할 일들은 이 구역을 어떻게 정비를 할 것인지 그리고 어디 구역까지 정비를 할 것인지 정하는 정비 계획 수립 , 지정입니다. 그 후로 이 사업을 이끌어갈 추진위원회를 구성하고 조합의 탄생인 창립총회를 개최를 하며 관공서에 조합 설립 인가를 받아냅니다. 이 단계에서 조합장과 조합의 임원을 선출하는데 대부분의 조합장과 임원들은 재개발 사업이라는 것을 해본 적이 없고 전문성도 없기에 이 사업에 대한 각 단계별 도움을 줄 수 있는 협력 업체를 선정합니다. 이 과정에서 각종 횡령이나 배임으로 조합에 잡음이 많이 생기는데 조합장, 조합 임원이 처벌받는 것도 내, 외적으로 마이너스 요소이지만 그 기간만큼 사업 진행 속도도 늦어지는 거니 손해가 생길 수밖에 없으며 그래서 공공 지원제를 시행하고 있지만 아직까지 별 효과는 없습니다.

 

사업시행 인가

조합이 설립되고 나면 사업시행 인가 중 시공사를 선정하게 되는데 시공사 별로 포트폴리오를 마련하여 조합원들에게 설명을 해줍니다. 쉽게 말씀드리면 "옵션은 뭐해줄게. 건물 외벽은 유리로 해줄게. 이탈리아 타일로 깔아줄게" 이런 식으로 시공사에서 조합원들에게 많은 혜택들을 어필하여 총회에서 조합원들이 선택을 하게 되고 토지를 어떻게 이용할 것이며 기반시설은 어떻게 설치할 것이며 세입자들 주거 및 이주 대책은 어떻게 만들겠다 등 사업을 시행하면서 필요한 계획들을 시장에서 인가를 받아야 합니다. 이 단계쯤 되면 조합원들도 사업 진행이 눈에 보이니 적극성도 높아지고 외부 투자자들도 관심을 가지고 부동산에 문의를 많이 하는 단계입니다. 아직 감정 평가가 이루어지지 않은 상태이며 이 단계에서부터 단기 투자자들은 매도를 생각하는 시점이라 보시면 됩니다. 사업시행인가에 대해 요약하자면 재개발 사업에 대한 모든 상황을 확정시키는 단계까지 왔다고 보면 됩니다.

 

관리처분계획 인가

여기서부터 실질적인 돈과 관련된 단계입니다. 분양 신청을 해야 되는데 기간 안에 분양신청을 하지 않으면 조합원의 지위가 상실됩니다. 동, 호수 추첨은 관리처분 인가 후에 하는 것이고 지금 단계에서는 단순히 몇 평을 받을지에 대한 신청이니 부담가지실 필요 없이 원하는 평수 신청하시면 됩니다. 이 시점에서 추가분담금이 부담스러운 조합원은 자신의 매물을 매도하시는 조합원도 많으니 사업시행인가 때의 프리미엄보다 관리처분계획 때의 프리미엄 가격이 조금 더 높더라도 안정성을 원하신다면 매수 총금액이 정확히 나오는 관리처분계획 때 진입하시는 편이 좋습니다. 하지만 관리처분계획 단계가 재개발 사업 전체 중에 제일 힘든 구간이니 조합의 자세한 내막을 잘 살펴보시길 바라며 이때에 조합원 분양가액이라던지 감정가액 평형 별로 입주 시 분담금 등 돈과 관련되어 비상대책위원회가 만들어지기도 하며 또 이 틈을 노려서 외부의 검은 세력들이 진입할 수도 있으니 각별히 주의해야 하는 단계입니다. 그 후로는 조합원 이주 대책과 건물 철거가 이루어집니다.

 

일반분양과 그 이후

이제 막바지 단계인 일반 분양입니다. 예를 들어 1000세대 규모의 대단지에 조합원이 700세대라고 생각하면 남은 300세대는 일반 분양을 해야 합니다. 일반 분양을 해서 남은 이익금은 조합원들의 의결로 아파트 고급화를 진행하던지 아니면 조합원들의 수익이므로 조합원이 가져갈 수 있습니다. 만약 추가분담금이 발생한다면 그 역시 조합원들이 책임져야 하는데 여기서도 분쟁이 많은 부분이니 유심히 지켜봐야 되는 부분입니다. 그렇게 공사를 해서 준공을 받고 소유권 이전 고시 후 조합의 해산 및 청산 작업이 끝이 나면 기나긴 사업이 끝이 나게 됩니다. 조합원 입장에 따라 일반 분양 성공 유무가 가장 중요하다고 생각하시는 분들도 많이 계십니다. 재개발의 장, 단점 재개발이라는 정책의 가장 큰 장점은 아무래도 저렴한 가격으로 헌 집에서 새집을 받을 수 있는 게 가장 큰 장점인데 이 장점 안에서도 유의해야 될 점은 사업 진행 과정에서 정부의 개입, 경제의 흐름, 단계별마다 부동산의 시장의 가격 변화, 주변 지역의 아파트 가격 변동, 주위 개발 호재 등 지켜봐야 할 점이 많이 있습니다. 단점은 아무래도 시간이 오래 걸리는 것이겠죠. 10년은 기본이고 오래 걸리는 구역은 15년, 20년도 걸리니 시간과의 싸움이라 할 수 있을 거 같고 그리고 앞서 말씀드렸지만 소위 '작업꾼' 들이 너무 많습니다. 부동산 호경기 때에는 지도 펼쳐놓고 아무렇게 그림 그려서 '가칭 ~~3구역, 가칭~9구역' 이런 식으로 오래된 빌라 통 매입해서 작업하는 투기꾼들도 있고 입주권 안 나오는 청산 대상 물건을 마치 입주권이 나오는 듯 가장하여 매매하는 투기꾼들도 있으니 투자자 본인이 정확하게 알아봐야 합니다. 그리고 재개발, 재건축처럼 눈앞에 없는 물건은 부동산 시장 경기가 좋을 때는 프리미엄이 잘 붙으나 요즘처럼 완벽한 하락장일 때에는 제일 먼저 하락의 타격을 받는 게 입주권, 분양권이니 진입하시는 분들은 이런 부분도 다짐을 하고 매수하는 것이 현명한 길입니다. 재개발이라는 사업이 몇백, 몇천 명의 생각이 다른 사람들이 만나서 하나의 목표를 이루려 하다 보니 잡음이 나는 건 당연합니다. 그 속에서 희로애락도 있고 진짜 작은 대한민국이 들어있습니다. 이러한 단점들을 헤치고 사업이 성공만 한다면 타 부동산 사업보다 개개인으로 훨씬 높은 수익성이 나오니 진입해도 괜찮은 곳이 있으면 혼자 고민하지 마시고 꼭 전문가의 상의를 받고 진행하시길 바랍니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.