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그래프
금리 하락 그래프

재작년 연말부터 국민들의 숨통을 조여오던 금리 인상으로 유례없는 부동산 폭락과 늘어난 이자 부담액에 고통스러워하시는 분들 많이 보셨을 겁니다. 하지만 금리 인상도 마무리 단계에 접어드는 현시점 앞으로의 부동산 전망은 어떠할지 지금 바로 시작하겠습니다. 

목차
1. 현재 미국의 상황
2. 금리 인상의 끝
3. 반등의 시작
4. 부동산 매입 타이밍

현재 미국의 상황

  • 급속도로 늘어난 미국의 총 통화량
  • 달러 인덱스의 안정화

우리나라 기준 금리가 제일 많은 영향을 받는 나라는 어디일까요? 맞습니다. 바로 '미국'입니다. 재작년 연말부터 올해 초까지 미국은 무려 4% 넘는 기준 금리를 쉬지 않고 연속으로 올렸습니다. 다들 아시다시피 유례없는 금리 인상으로 미국연방준비은행 파월 의장의 목표치인 물가상승률 2%까지 (고점 대비 낮아지는 상황) 도달하진 못하였지만 고금리로 인한 미국의 총통화량이 너무 짧은 기간 안에 엄청나게 늘어났습니다. 그 결과는 무엇인가요? 달러의 가치가 떨어지게 됩니다. 현재 1달러에 1250원을 기록하고 있지만 경제 전문가들의 예측에 따르면 23년 안에 1100원대로 갈 것이라는 전망이 나오고 있으며 더불어 달러 인덱스도 (유로, 엔, 파운드, 캐나다 달러, 크로나, 프랑의 주요 6개국의 통화 대비 미국 달러의 가치) 7개월 만에 최저치로 하락하여 전 세계적으로 달러의 강세가 안정화되고 금리가 인하할 것이라는 예상들이 나오고 있습니다. 이에 따라 미국 내 전문가들의 예상은 한번 더 베이비 스텝으로 0.25% 올린 후 더 이상 금리를 올리기 힘들 것이라 보는 의견이 지배적이며, 옆 나라인 캐나다의 경우 금리 인상을 중단할 것이라는 뉴스가 보도되고 있습니다. 

 

금리 인상의 끝

앞에 말씀드린 바와 같이 한국은 미국의 기준 금리에 많은 영향을 받습니다. 미국 눈치를 보며 기준 금리를 조정할 수밖에 없는 것이죠. 하지만 미국의 현재 상황도 그리 녹록하진 않기에 (예를 들면 미국의 금리와 채권 시장) 더 이상 인플레이션을 잡기 위한 일방적인 금리 인상은 어려울 것이라 보이며 더불어 금리 인상을 했음에도 실업률이 크게 증가하지 않았기에 금리 인상을 강행할 이유도 없어 보입니다. 그로 인해 현재 한국의 경제 전문가들 역시 한국은행에서 이번 0.25% 금리 인상을 마지막으로 한동안은 금리 인상하기 어려워 보인다고 예상하고 있는 반면 금리와 밀접한 관계를 맺고 있는 부동산에 대한  전망은 아직 저점은 아니다는 예상이 지배적입니다. 필자 역시 현 부동산 가격이 최저점은 아니라고 생각합니다. 부동산 가격이 반등하기 위해서는 아직 넘어야 할 산들이 많이 남아 있는데 대표적인 예로 전세 가격이나 미분양 물량이 있습니다. 전국적으로 매매 가격에 50%도 안 되는 전세율과 더 나가아 미분양 물량이 쌓여만 가는데 당장 부동산 가격이 반등할 것이라는 예측은 하기 쉽지 않습니다. 하지만 필자는 조금 다른 측면에서 생각을 해보았을 때 당장의 반등은 없을지라도 추후 반등의 시작점은 어느 정도 예측해 볼 수 있지 않을까 생각합니다. 

 

반등의 시작

  • 금리 인하
  • 미분양 물량 해소

전세 가격 하락의 이유가 무엇일까요? 바로 '금리'입니다. 늘어난 월 부담액으로 전세 거주하는 사람들도 월세로 이동 중이며 전세를 구하던 사람들도 월세로 전환하여 집을 구하고 있는데 현재 정부에서 은행에 금리 인하의 압박과 함께 예금 금리까지 올리지 못하게 압박하고 있으므로 금리는 어느 정도 자리를 잡아가고 있는 거 같고, 그와 동시에 전세 자금에 대한 정책도 새로 나올 거 같은 분위기이니 전세 가격의 안정화는 많은 시간이 걸리지는 않을 거 같습니다. 또 하나 미분양 물량 같은 경우는 건설사에서 미분양 물량이 많아지면 일반적으로 경기 흐름상 분양을 하지 않습니다. 분양을 하지 않으면 적정 공급량이 채워지지 않으니 수요가 많아질 수밖에 없겠죠. 그 대기 수요가 많아지면서 미분양 물량들이 해소가 되고 또 건설사는 분양을 하고 이러한 사이클로 반복이 되는 것이니 시간이 지남에 따라 미분양 물량은 해소될 것으로 보이고 더불어 미분양 물량을 LH에서 매입하여 임대하는 사업을 하고 있으니 미분양 물량 해소 또한 그리 오랜 시간이 걸리지 않을 것으로 보입니다. 이러한 조짐의 시기와 금리 인하의 시기가 맞물릴 때 분명 부동산 전망은 밝아지리라 생각하는데 과연 그 완벽한 최저점인 바닥에 집을 매입할 수 있는 사람은 극히 일부분입니다. 그 일부분인 사람 역시 바닥이라 생각하서 매입하는 것이 아니라 그 시점에 집이 필요하니 매입을 했던 것뿐이죠. 

 

부동산 매입 타이밍

여기서부터는 필자의 개인적인 생각이니 참고만 부탁드립니다. 현재 시중 은행 및 인터넷 은행에서도 금리를 인하하겠다는 보도가 솟아지고 있습니다. 말로는 국민들의 고통을 분담한다고 하는데 절대 그렇지 않다는 것은 국민들이 더 잘 아실 테고 현재 정부에서 부동산 규제 완화, 특례 보금자리, 미분양 물량 매입, 다주택자 규제 완화 등 집 사라는 신호를 계속해서 보내고 있습니다. 물론 아직까지 눈에 띄는 거래량 회복을 보인 것은 아니지만, 어느 정도의 효과는 분명 있다고 느껴지는 게 현재 급매, 초급매 위주의 물건이 매도되고 있으며 또한 매물을 거둬들이는 매도자가 늘어나고 있는 추세로 보아 집값이 저점을 다지고 있는 중이 아닌가 생각해 봅니다. 더불어 필자가 지난 글에서도 말씀드렸다시피 정부에서 원하는 것은 부동산 연착륙입니다. 거래량을 회복하고 부동산 경기 침체를 원하지 않는 것이죠. 전문가들이 예상하는 바와 같이 필자 역시 현재의 정부 정책으로 부동산 가격이 반등을 할 것이라 생각하지 않습니다. 하지만 지금의 정책과 미래의 정책이 쌓여 나타나는 시너지효과는 절대 무시할 수 없을 거라는 생각에는 변함이 없고 그 효과들이 극대화되었을 때에는 반등의 시작일 거라 예상합니다. 금리가 계속 오른다면 어떠한 규제 완화에도 부동산 가격 하락에 영향을 주지 못하겠지만 지금처럼 금리 상승의 끝이 보이기 시작할 때에는 미리 준비를 하고 계셔야 한다는 것을 명심하시고, 미리 준비한 자만이 성과를 낸다는 점 기억하시길 바랍니다. 함께 읽으시면 도움되는 글 링크 남겨드리며, 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 

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