2023년 전국 미분양 현황과 부동산 전망

2023년 전국 미분양 현황과 부동산 전망

 

부동산 매매 시장에 한파가 불어 닥침으로써 식을 줄 모르던 부동산 청약 시장에도 빨간불이 들어왔습니다. 현재까지 전국적으로 6만 세대 이상의 미분양 가구가 속출함과 동시에 앞으로 이러한 미분양 추세는 더욱 증가될 것으로 예상되고 있으며 이러한 시기에 우리는 어떤 자세를 준비해야 할지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 

 

서울 및 수도권 미분양 현황

전국에 서울, 대전, 대구, 부산 할거 없이 전부 초토화되었다고 무방할 정도로 분양 시장이 폭망 하였습니다. 전월 대비 기준으로 통계를 내어봐도 미분양 세대가 계속 쌓이고 있고, 현재 서울의 일부 지역 아파트의 경우 최초 분양가 보다 15% 할인 적용된 1억 원 이상 할인 분양을 해도 시장의 반응은 썰렁하기는 마찬가지입니다. 최초 분양가가 비싸다는 평이 지배적이어서 미분양된 것일 수도 있는데 그래도 2020년과 2021년의 부동산 경기를 대조해본다면 너무 갑자기 부동산 한파가 찾아온 게 아닌가 싶습니다. 서울을 비롯하여 수도권에 속하는 인천의 경우는 더욱더 심합니다. 이번 부동산 하락 시장에 가장 큰 치명타를 입은 인천의 송도 신도시의 경우 국민평수인 34평형과 소형 평수인 24평형에서도 대거 청약 미달 사태가 나오면서 힘든 시기를 겪고 있으며 수도권의 경우 일부 도시에서는 미분양 관리 지역으로 지정되는가 하면 특히 공급 물량이 많은 지역에서는 악성 미분양 물건까지 늘어나는 추세라고 합니다. 그 뒤를 잊는 충청도의 경우 천안과 아산 지역에서도 작년 하반기를 기점으로 미분양 물건이 점점 늘어나고 있습니다. 

 

이외 지역의 미분양 현황

대구 역시 수성구를 중심으로 한 청약 미달 사태가 속출하고 있습니다. 대구의 수성구 같은 경우는 구의 크기가 매우 크기 때문에 수성구 안에서도 입지가 좋은 곳과 그렇지 않은 곳의 가치 차이의 편차가 매우 심하므로 분양권 매입 시 입지의 차이를 유심히 살펴보시길 바랍니다. 제2의 수도 부산의 경우는 어떨까요? 작년 하반기에 분양하였던 양정 자이의 경우 고분양가라는 논란과 조합원 입주권 가격이 분양가보다 더 저렴한 해프닝에도 불구하고 완판 되었으며 얼마 전 후분양가 평당 3000만 원이라는 남천 자이의 경우도 아직 정당 계약 전이지만 무난하게 완판을 예상하고 있습니다. 23년과 24년의 입주 물량이 많아 전세가격이 매우 낮게 형성될 것이라는 전문가들의 견해에도 불구하고 아직 부산의 청약 시장은 타 지역에 비해 양호한 편인 거 같고, 앞으로 남은 에코 델타 시티의 분양과 부산 내에서 입지가 좋은 편에 속하는 지역들의 청약이 2023년에 대기 중 이서 부동산 청약시장의 한파에 어떤 결과를 낳을지 귀추가 주목되는 상황입니다.  전라도의 유일한 광역시인 광주 지역을 들여다보겠습니다. 광주의 경우에는 2018년도에 미분양 정점을 찍었었고 그 후로는 어떠한 폭락, 폭등도 없는 지역인 거 같습니다. 23년의 경우 분양하는 물건이 많이 없으니 투자자들의 관심을 많이 받을 거라 생각되는 지역이기도 하네요. 공업도시의 메카인 울산광역시의 경우에는 입지 차이의 따라 미분양 물건도 차이가 있는 걸로 보입니다. 울산에서 남구가 가장 주목받는 지역인데 미분양 물건은 동구와 중구에서 두각을 나타내고 있으며 이러한 입지 차이가 아파트 매매 가격에도 영향이 있을 것으로 보입니다. 하지만 울산의 경우 공업 도시이기 때문에 올해의 경기 침체를 어떻게 보내는지에 따라 미분양시장에도 영향이 있을 거라 생각됩니다.  대전의 경우도 재개발 지역이 워낙 많기 때문에 미분양 물건이 쌓이는 건 당연한 결과이며 2019년도 초반의 미분양 물건과 거의 비슷한 수준에서 유지될 것으로 보입니다.

 

정부 정책으로 미분양 해소가 될까?

아쉽지만 필자의 개인적인 견해로는 힘들 것으로 보입니다. 그 이유는 다주택자들이 현재의 부동산 시장과 미분양 시장에 진입할 이유와 진입할 수 있는 여력이 전혀 없어 보이기 때문입니다. 작년 연말에 내놓은 부동산 대책과 이번 1.3 부동산 대책에 대해 앞전 글에서도 설명을 드렸지만, 정부에서는 부동산 거래량 회복을 목표로 규제 완화를 해주는 것처럼 보였지만 정작 민간 공급을 할 수 있는 다주택자들에 대한 규제는 여전히 존재하고 있기 때문입니다. 물론 다주택자들에 대한 취득세와 양도세를 인하해준 것은 사실이나 만족할만한 수준이 아니라는 의견이 지배적이고 특히 DSR 규제를 여전히 하고 있기 때문에 다주택자들이 진입할 수 있는 자금이 안 되는 것이죠. 그리고 또 하나 제일 중요한 것은 금리입니다. 올 상반기에 선보이는 특례 보금자리 정책으로 현재보다 조금 더 저렴하게 주택 매입을 할 수 있을 것으로 생각이 되긴 하나 큰 매력으로 다가오지 못하는 게 사실이고 부동산 매수 심리의 판도를 바꿀 수는 없다는 것이 필자의 의견입니다. 하나 앞전 글에서도 누차 얘기했듯이 이러한 정책이 쌓이고 쌓여 부동산 시장의 판도를 바꿀만한 어느 정도 힘을 발휘할 수 있는 시기가 오면 그때를 위해 준비는 해놓으셔야 합니다. 기가 막힌 진입 타이밍은 찾기 힘들 수도 있겠지만, 어느 정도 적절한 타이밍이라 생각되는 시기가 오면 그때는 진입을 해야 되기 때문입니다. 결국 필자의 요점은 DSR 해제와 취득세 인하가 답이라 생각합니다

 

분양 상담 시 이렇게 하자

아마 현재 미분양이 난 건설사에서도 머리가 많이 복잡할 것입니다. 건설사에서는 아파트를 분양하여 그 돈을 받아 사업비도 쓰고 또 다음 단계를 준비할 수 있는 밑천을 마련해야 되는데 분양이 안되니 여러 가지 옵션을 생각하고 있을 것입니다. 이러한 시기에 자신이 평소 눈여겨보던 곳이나 자신이 거주하는 지역의 좋은 입지에 미분양된 물건이 있으면 당장 가서 구입하지 마시고 어느 정도 모델 하우스도 둘러보고 부동산 커뮤니티에 질문도 해보신 다음 분위기 파악 후 건설사에서 옵션을 준다거나 할인 분양을 한다는 소식이 있으면 좋은 동, 호수를 미리 선점하시는 것도 나쁘지 않은 방법이라 생각합니다. 그리고 또 한 가지 현재는 고금리 시기라서 중도금 이자가 매우 비쌀 것으로 예상이 되는데 분양 상담 시 중도금 이율을 꼭 확인하시고 중도금 조건도 꼭 확인하시길 바랍니다. 물론, 중도금 이자가 없는 경우가 제일 베스트겠죠. 오늘 글은 여기까지 하고 함께 읽으면 도움 될만한 글 링크 남겨 드리겠습니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 

 

 

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