빌라왕 사건과 전세 계약 시 유의 사항

부동산 소식을 알려드리는 MC독두입니다. 얼마 전 대한민국을 들썩이게 만든 속칭 '빌라왕'이 유명을 달리했다는 뉴스가 나왔었습니다. 도대체 한 명이 어떻게 1,139 채라는 어마어마한 집을 보유할 수 있게 된 건지, 그리고 그 피해자들은 현재 어떤 상황이며 전세 계약 시 어떤 점들을 유의해야 되는지 쉽고 빠르게 알려드리겠습니다. 

 

빌라왕의 전세 사기 수법

현재 가장 이슈 되고 있는 빌라왕 사건의 유형인 신축 빌라 전세 사기 수법입니다.

처음 신축 빌라를 건축하여 인근 공인중개사분들이나 모집 대행사 같은 곳에 전세로 집을 내놓습니다. 아시겠지만 신축 빌라의 경우 적정가격인 시세가 존재하지 않습니다.

시세가 없기 때문에 부동산에 대해 전문가라 할 수 있는 공인중개사 분들이나 그 전세 물건을 중개해주시는 분들의 말을 의지 할 수밖에 없는 것이죠. 문제는 여기서부터입니다.

적정 시세보다 높은 가격에 전세 계약을 한 후 그 물건의 원래 주인이 집을 매도합니다. 그 물건을 매수하는 매수자는 전세 가격이 높게 형성이 되어있으니 본인 부담금 없이 빌라를 매수할 수 있게 되는 것이죠.

2020년, 2021년처럼 가만히 앉아만 있어도 집값이 올라가는 시기에는 사실 문제 될 것이 없지만 요즘처럼 금리가 올라 집값이 내려가는 시기에는 전세 세입자도 월 부담액이 커져버리니 이사를 간다거나 월세로 전환하는 경우가 많습니다.

그래서 세입자가 집주인에게 "계약 기간 만료되어 이사를 나가겠다. 전세금을 돌려달라"라고 하면 집주인은 그 빌라를 팔아도 전세금을 내어줄 금액이 안되니 이러한 사고가 터져버리는 것입니다. 

 

1개의 물건에 여러 세입자

아주 오래전부터 해오던 사기 방식입니다. 좋은 입지와 인프라를 갖추고 있는 물건 같은 경우 하루에 수십 통의 문의 전화가 옵니다.

이 부분에 허점을 노리는 방식으로 매도인과 공인중개사가 입을 맞추어 물건을 보러 오는 수많은 계약자들에게 적게는 몇백에서 많게는 몇천만 원의 계약금을 받고 잠적해 버립니다.

당하는 입장에서는 아주 황당할 따름인데 그 둘이서 작정하고 입을 맞춘다면 당할 수밖에 없죠.

그리고 매물이 조금 마음에 안 들어하는 눈치가 보이면 세입자에게 "옵션으로 에어컨 넣어준다. 도배, 장판 새 걸로 해준다" 이런 식으로 마음이 쏠리도록 유도한다던지 "다른 세입자가 먼저 보고 갔는데 계약할 거 같으니 먼저 가계약금 입금해라" 이런 식으로 선계약을 진행하게끔 유도를 합니다.

이러한 경우의 사기는 이해관계인들이 미리 작정하고 상담하는 것이기에 빠져나오기 매우 힘듭니다. 아무리 세입자가 잘 알아봐야 한다지만 이사 날이 임박해온 세입자들의 경우 이것저것 전부다 일일이 챙기기 힘든 건 사실이니까요. 

 

공인중개사 간 거래를 통한 매물 가격 올리기

이 경우는 국가의 공인을 받은 공인 중개사끼리의 합작품입니다.

요즘처럼 부동산 하락기인 시기에는 매매나 전, 월세 계약을 따내기가 하늘에 별따기입니다. 월평균 매매 건수는 10분의 1토막이 나버렸고 사무실 임대료조차 내지 못할 형편이 되어 버리니 공인중개사끼리 법의 허점을 노리고 작전을 짜는 경우인데요. 쉽게 말씀드리면 공인중개사끼리 매물을 거래합니다.

예를 들어 원래 1억 원 정도의 매물을 공인중개사 몇 명이서 거래를 합니다. 몇 번 거래를 하면서 매물의 가격을 올립니다. 그렇게 1억 하던 매물이 2억이 되어 시장으로 나와 다른 사람이 전세 계약을 해버리면 그 매물은 앞에 말씀드린 깡통 전세가 되어 버리는 것이죠.

이 처럼 당하지 않기 위해서는 인근 비슷한 물건의 시세를 알아봐야 되는데 이 또한 위의 케이스와 마찬가지로 이삿날이 다가오는 세입자의 입장에서는 말처럼 쉬운 일이 아닙니다. 

 

전세 사기 피하는 방법

많은 자료들을 검색해 보면 "시세보다 저렴한 물건은 피해야 된다.

임대차 표준 계약서를 작성해야 된다.

특약사항에 사기 안 당할 수 있는 것들을 기재해야 된다.

계약서를 꼼꼼히 읽어봐야 된다.

등기부 등본을 정확하게 봐야 된다. 

선수 위 보증금을 확인해야 된다" 기타 등등 많은 방법들을 제시해주고 있는 것은 사실입니다.

하지만 필자의 개인적인 생각을 말해보자면 이러한 방법들보다 우리나라 등기법이 가지고 있는 허점부터 제거하는 게 올바르다고 생각합니다.

등기법을 공부해보신 분들이라면 아는 사실이겠지만 우리나라는 국가에서 등기부등본의 공신력을 인정해주지 않고 있습니다. 이러한 사기사건이 한 해 몇백 건씩 끊임없이 나오고 있는 실정임에도 불구하고 형식적 심사주의를 채택하고 있으며 위조된 등기부로 사기를 당해도 오로지 본인의 책임입니다.

더욱 놀라운 건 그러한 사기를 친 사람이 경찰에 붙잡혀도 가벼운 처벌로 끝난다는 것이죠. 그러니 끊임없이 이런 사건, 사고가 터지는 것이고 사고 발생률 또한 점점 늘어만 가는 것이며 죄 없는 피해자만 늘어나는 것입니다.

막 사회에 진출한 사회 초년생이 살면서 이런 계약을 해봤겠습니까? 신혼부부들이 결혼하면서 다른 할 일도 많은데 집 계약에 대해 얼마나 많이 알아볼 수 있겠습니까?

멋지게 성공해서 금의환향하겠다는 부푼 꿈을 안고 서울로 올라온 직장인이 전세 계약에 대해 얼마나 알겠습니까? 이번 사건의 피해자들 거의 다 이런 분들입니다.

아무것도 모르고, 알아본다 한들 알 수 없게 그렇게 사기 치려고 마음먹고 덤비는데 나이 어린 청년들이 어떻게 안 당하고 버티겠습니까? 법이 잘못된 걸 알고 있으면 법을 고쳐야지요.

지금 이 순간에도 법의 허점만을 노리고 사기 치려는 사람들이 아주 많은데 기간이 오래 걸리고 비용이 많이 들더라도 선의의 피해자가 생기지 않게 국가에서 법을 고쳐줘야 합니다.

전세 보증 보험을 들어놓은 사람이라 하더라도 이번 사건의 경우 보상받기 힘든 경우가 많은 것으로 알고 있는데 국가에서 최대한 빨리 경매로 집을 팔아 더 이상의 피해가 누적되지 않길 바라며, 집주인이 제때에 전세금을 돌려주지 못하면 수개월이라는 시간을 거쳐 경매로 집을 매도할 수 있는데 그런 기간도 최대한 단축하는 법안도 마련해야 하고 무엇보다 등기부등본을 믿고 거래할 수 있는 그러한 사회를 만들어 주시길 바랍니다. 

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