부동산 전망과 NH투자 증권 시장 보고서

 

2023년 1월 20일 NH투자증권에서 "2023 부동산 시장 전망 보고서"를 발간하였습니다. 많은 전문가들의 예측과 마찬가지로 부동산 시장 하락을 예상하는 부동산 전망 보고서에는 우리가 모르는 어떠한 내용이 담겨 있을지 지금 바로 알아보겠습니다.  

 

부동산 전망 보고서의 논점

• 낙폭의 속도
• 금리 인상
• 정책 효과

부동산 전망에 있어 국민들이 가장 궁금한 점은 아무래도 "언제, 얼마까지 가격이 떨어질 것이냐" 겠죠? 항상 드리는 말씀이지만 최저점과 최고점은 그 누구도 알 수 없지만 축척된 데이터나 전문가의 의견을 토대로 예상은 할 수 있습니다. 이 보고서에 따르면 "올해도 부동산 시장은 하락할 것이며 그 원인으로는 낙폭의 속도, 금리 인상 및 정책 효과의 시차가 현재 부동산 시장의 분위기 전환을 어렵게 한다"라고 말씀해 주셨습니다. 이어 올해 부동산 시장에 영향을 주는 주요 변수로는 금리와 정책을 꼽아주셨고 덧붙여 금리가 안정화되고 인플레이션 해소, 경제 환경 안정, 가격 변동성의 안정이 된 뒤 정부의 규제 완화 정책에 따른 수요가 붙어 가격이 반등할 것으로 예측하였습니다. 

 

정보현 자문위원의 주장

• 전셋값의 가격이 하락하기 때문에 매매 가격까지 끌어내리고 있다.
• 대세 하락장을 타파하기 위해서는 전세 가격이 안정되어야 매매 가격도 반등을 한다

이 주장에 필자 역시 매우 동감하는 바입니다. 앞전 발행 글에서도 누차 말씀드렸지만 정부에서 규제를 완화해 주는 것은 긍정적인 신호로 받아들이지만 현재 다 주택자들이 집을 매입하려 해도 예전만큼의 매력적인 카드가 없는 것은 사실입니다. 금리와 취득세는 논외로 치더라도 다주택자들은 집을 매입함과 동시에 전세 세입자를 맞춰 넣어야 되는데 전셋값이 너무 낮게 형성되어 있으니 집을 매입할 수가 없는 것입니다. (필자는 절대 갭투자를 옹호하는 것은 절대 아닙니다) 그러한 이유로 전세가격이 뒷받침되어 주지 않는 한 부동산 시장 반등을 전망하기엔 무리가 있지 않나 생각하며, 전세 가격을 끌어올리기 위한 정부의 노력이 선행되어야 한다고 생각합니다. 

 

전세 가격의 반등

부동산에 관심이 있는 분들이라면 현재 자신이 거주하는 각 지역의 전셋값은 어느 정도 알고 있을 겁니다. 1년 전에 비하면 엄청난 속도로 전세 가격이 하락하였는데 그 원인은 한 단어로 표현하자면 '금리' 죠. 금리의 상승으로 월 부담 이자가 늘어나니 전세를 구하는 사람이 줄어 전세 가격이 떨어지고 오갈 곳 없는 세입자는 월세를 알아보게 되고 그로 인해 월세 가격이 상승하고 이렇게 무한 사이클을 반복하는 것입니다. 다행히도 현재 정부에서 은행들에게 금리 하락을 압박하고 있어서 국민, 농협, 신한은행 등 국민들의 고통을 분담하는 차원에서 금리 조정을 해주겠다고 하지만 그건 어디까지나 정부의 압박 때문이지 은행들에게 돈 빌려간 국민들을 위함은 절대 아닙니다.

현재 우리가 눈여겨봐야 할 것은 따로 있죠. 미국 연방 준비은행의 태세입니다. 미국 내의 인플레이션 강도에 따라 연준에서 금리를 하락할 수도 있겠지만 파월 의장의 연설한 바에 따르면 "2023년 내에 금리를 내리는 일은 없다 "라고 발표하였기 때문에 미국의 영향을 크게 받는 우리들로서는 그저 지켜볼 수밖에 없는 것입니다. 그럼에도 불구하고 현재 정부에서는 많은 정책들을 내놓았고 그 정책의 효과에 따라 또 앞으로 더 좋은 정책들을 내놓을 예정일 겁니다. 우리는 그 정책들을 면밀히 살펴보고 또 다음 시장을 예상해야 되겠죠.

 

필자의 총평

이번 NH투자 증권의 부동산 전망 보고서를 보고 솔직히 조금 아쉬운 감이 있습니다. 그 이유는 23년 1월 중 3분의 1이 지나간 시점 전부 다 예상하고 있던 내용이고 뉴스나 보도를 통해 여러 번 접했던 내용이라 그런 거 같네요. 그리고 이런 매체들이나 기자, 전문가들이 2023년 부동산 전망을 하는 내용들을 보면 전부 다 금리만 외치고 있습니다. 부동산 가격에 영향을 주는 이유들 중 금리가 중요한 요인이긴 하지만 아무리 금리가 내린다고 해도 지금처럼 미분양 물건이 넘쳐난다면 과연 기존의 매물들이 신축의 메리트에 비해 경쟁력이 있을까요? 물론, 구축과 신축이라 할지라도 입지의 차이가 중요하긴 하지만 입지의 영향력이 같다는 기준에서는 신축이 압도적인 우세를 보일 겁니다.

매번 몇몇 사람의 노력으로 어찌할 수 없는 금리에 대해서만 논할게 아니라 현재 쌓여가는 미분양 물건이나 수요, 공급의 측면 등 다른 방향으로도 접근하여 전문가가 아닌 일반 사람들이 예상하기 힘든, 다 각도에서 접근하여 보다 나은 객관성을 띄는 그러한 보고서도 출간되었으면 좋겠네요. 아래에 미분양 현황으로 보는 부동산 전망 글 링크 남겨드리며, 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 

 

2023년 전국 미분양 현황과 부동산 전망

 

2023년 부동산 전망과 전문가 예측