재개발 절차 및 사업성 분석 방법

재개발 절차 및 사업성 분석 방법

요즘 같은 부동산 하락 시장에는 너나 할 것 없이 모든 부동산의 가치가 하락하지만 그중 하락폭이 제일 큰 것을 뽑으라면 아마 재개발 입주권을 뽑는 분들이 많으실 겁니다. 옥석 가려내기가 더욱 신중한 이 시기에 어떤 물건을 가지고 가야 할지...  지금 바로 시작하겠습니다.

 

재개발 사업의 절차

• 정비구역 지정
• 조합 설립
• 사업시행계획 인가
• 관리 처분 계획 인가
• 일반 분양

크게 나눠서 이 5가지의 절차로 진행됩니다. 절차마다 진입 리스크가 있으니 주변 공인중개사 및 전문가의 상담이 필요하며, 조합원 지위 양도의 제한이 있는 지역이 존재하므로 진입 시 정확한 재개발 사업 진행 단계를 알아봐야 합니다. 필자가 생각하는 진입하기 가장 좋은 타이밍은 (자본금에 따라 다름) 관리처분계획 인가 시점이라 생각하며 요즘 같은 부동산 불경기에 입지 좋은 곳이라 할지라도 프리미엄이 많이 내려간 곳들이 많으니 여러 곳을 임장하여 재개발 사업에 진입하시는 게 현명한 길이라 생각합니다. 사업 단계별 진행 상황에 대해 링크 걸어둘 테니 참고하시면 도움 되리라 생각합니다.

 

재개발 진행 요건

• 토지 면적 10,000 제곱미터 이상 (필수 요건)
• 노후도 - 건축물 총수의 3분의 2 이상 (필수 요건)
• 호수밀도, 과소필지, 접도율 (선택요건 - 3개 중 1개 이상 포함)

이렇게 필수 요건은 둘 다 포함이 되어야 하고  선택요건은 3개 중 1개 이상은 포함이 되어야 재개발 사업을 시작할 수 있는 요건이 갖추어졌다고 볼 수 있습니다. 이 요건이 갖추어진 구역들은 대게 '가칭 xx구역' 이런 식으로 사업을 진행하려는 움직임들이 보이는데 소위 업자들의 소행일 수도 있으니 진입하기엔 이른 단계라 볼 수 있습니다. 공격적인 진입을 원하시는 분들 중 간혹 '가칭' 단계에 진입하였다가 사업이 무산되고 힘들어하는 분들도 계시니 주의하시길 바랍니다.

 

2022.12.16 - [분류 전체 보기] - 부동산 재개발 사업 완전 정보 알아보기!!

부동산 재개발 사업 완전 정보 알아보기!!

 

재개발 지역 사업성 분석

부동산의 꽃은 재개발이라는 말이 있을 정도로 재개발 사업은 리스크도 많고 어렵기도 하지만 만약 사업이 제대로 성공만 한다면 그 긴 세월을 버틴 보상을 받고도 남을만한 충분한 보상이 된다고 볼 수 있습니다. 그러나 모든 지역의 재개발 사업이 이러한 건 아닙니다. 입지와 사업성, 여러 가지 요인에 따라 충분한 비례율로 보상을 받는 조합이 있는가 하면 오히려 추가분담금이 더 많이 나오는 조합도 있을 수 있습니다. 그럼 이제부터 어떠한 곳에 진입하는 게 유리할지 재개발 사업을 분석해 보겠습니다. 

 

노후도 (필수 요건)

재개발을 하기 위한 요건 중 가장 중요한 요건인 노후도입니다. 노후도란 쉽게 말씀드리면 사업 구역 내의 주택들이 얼마나 노후되었는지를 나타내는 지표입니다. 부동산 플래닛이라는 어플을 통해 노후도를 쉽게 확인할 수 있으니 관심 구역이라면 확인해 봐야 되는 사항이고 대게 30년 넘는 건축물이 3분의 2 이상이면 노후도를 통과하기엔 무리가 없다고 볼 수 있습니다. (노후도는 시, 도 조례로 증감 가능)

 

호수 밀도 (선택 요건)

쉽게 말하자면 '사업하려는 부지 안에 몇 명의 조합원 (호수) 이 있냐' 이 뜻입니다. 호수 밀도가 높으면 부지의 크기 대비 조합원 수가 많다는 뜻으로 이는 즉 '나눠먹어야 할 사람이 많다'라고 생각하시면 되고 조합원이 많아지면 말들이 많아지다 보니 사업 진행 과정에서 애로를 겪는 경우가 많습니다. 그리고 조합원이 많다는 것은 그만큼 일반 분양 할 수 있는 물건이 줄어든다는 말과 동일하니 분담금에서 또 한 번 분쟁을 겪는 경우가 많습니다. 이러한 점을 유심히 살펴보시길 바라며, 그렇다고 해서 호수 밀도가 높으면 무조건 나쁜 점만 있는 것이 아니라 기반 시설의 노후도나 건물의 노후도와 관계있는 점도 있으니 호수 밀도가 너무 적지도, 너무 많지도 않은 곳이 좋은다고 볼 수 있겠네요. 현재 부산시의 경우 재개발을 막고 있던 규제들을 완화해주고 있는데 예전 기준으로는 호수밀도를 집계할 시 무허가 건축물은 포함을 안 시켰다가 이제 무허가 건축물들도 포함시켜 준다고 합니다. (무허가 건축물도 입주권은 나옴) 필자의 개인적인 생각으로 부산은 예전 우리나라가 겪었던 6.25 전쟁 때 피난민들의 대거 이동으로 무허가 건물도 많고 특히 고바위에 지어놓은 판자촌들도 엄청 많은데 이러한 규제 완화는 긍정적으로 보이고 동구 수정동이나 감천 고개 등 많은 지역의 주민들이 혜택을 받을 것으로 보입니다.

 

접도율 (선택 요건)

접도율은 재개발하려는 지역 내의 폭 4미터 이상 도로가 접한 건축물의 수와 구역 내의 총건물의 수를 비율로 나타내는 것입니다. 쉽게 말씀드리면 차 2대가 한 도로를 마주하여 지나다니기 힘든 정도의 도로라 생각하시면 됩니다. 재개발 내의 접도율이 40% 이하면 재개발이 지정 가능하며 접도율이 안 좋으면 위험 상황 시 소방차나 건물을 짓기 위한 대형차들이 진입을 못하니 국민들의 편익을 위해서라도 국가에서 이러한 지역은 정비 구역으로 빨리 지정할 수 있게 다른 규제들을 완화해 주었으면 좋겠네요. 이 역시 부동산 플래닛을 통해 확인이 가능하니 임장 전 미리 확인해 보시길 추천드립니다. 

 

과소필지 (선택 요건)

과소 필지가 많을수록 토지의 면적 활용도가 적어지니 과소필지는 많을수록 재개발 사업에 유리하다고 볼 수 있습니다. 또한 과소필지나 도로 등 소유자에 대한 처리 방안이 각 지역마다 다르니 이를 확인하시고 진입하셔야 된다는 점 말씀드리고 싶네요.  

오늘은 이렇게 재개발 사업에 진입하기 위한 요건과 사업성에 대해 알아봤습니다. 수많은 블로그나 유튜브에서 추천 매물을 보고 있으면 당장이라도 매입하고 싶은 욕망이 쏟아지지만 매입하기 전 제일 중요한 사항은 무조건 임장입니다. 내가 사는 지역이 아니라도 좋은 매물이 있으면 꼭 그 지역을 임장 해보시고 동네 주민들과도 대화를 나눠보고 끝으로 구역 인근 공인중개소에 방문하시어 현재 상황이나 분위기 등을 체크하신 후 결정하는 게 현명한 선택이라 보입니다. 제 글을 읽어주시는 모든 분들, 나날이 하락하는 부동산 때문에 심적으로 힘든 분들 많으시리라 생각합니다. 또 집을 구매 예정이신 분들은 언제가 최고의 타이밍인지 혼돈스러운 분들도 많이 계실 겁니다.  곧 시행되는 정부의 부동산 정책들 확인하시어 조금이라도 더 나은 혜택 받아보시길 바라며 관련 글 링크 남겨 드릴 테니 도움 되셨으면 좋겠네요. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 

 

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